Загальна частина 12 страница

¹ Докладніше про це: Базова Т. П. Договір найму житла / Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. — О. В. Дзера (керівник авт. кол.), Д. В. Боброва, А. С. Довгерт та ін.; За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. — К.: Юрінком Інтер, 2002. — Кн. 2. — С. 153.

1

У межах земель житлової та громадської забудови можуть розміщуватися як капітальні, так і тимчасові будівлі та спо­руди, які займають відповідні земельні ділянки, характери­зуються певним цільовим призначенням і належать до зе­мель житлової чи громадської забудови.

Залежно від характеру об'єктів забудови земельні ділянки, на яких розташовані ці об'єкти і призначені для їх обслугову­вання, повинні вважатися відповідно землями житлової чи громадської забудови з урахуванням притаманних їм певних специфічних ознак.

Разом з тим, складовою земель житлової та громадської забудови є й деякі інші землі, у межах яких розташовані об'єкти загального користування. Вони теж відіграють важ­ливу роль у забезпеченні життєдіяльності людей. До цих об'єктів належать: вулиці, провулки, дороги, площі, проїзди, майдани, набережні, пляжі, міські сади, парки, лісосквери, гідропарки, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо. Вони характеризуються особли­вою соціальною цінністю, що визначає суспільний інтерес. Він виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та встановленні спеціального правового ре­жиму використання. Тому регламентації відносин з приводу цих об'єктів притаманне публічно-правове регулювання. Завдання публічного права в даному разі полягає у вста­новленні певних обмежень, що стосуються використання зазначених об'єктів. Згідно з Земельним кодексом України землі, зайняті об'єктами загального користування, нале­жать до земель комунальної власності, які не можуть пере­даватися у приватну власність. Тимчасовий порядок розме­жування земель права державної і комунальної власності називає ці об'єкти землями загального призначення. Буду­чи складовою частиною земель житлової та громадської за­будови, ці земельні ділянки, які використовуються як шля­хи сполучення, для задоволення культурно-побутових та комунально-побутових потреб населення. Ці земельні ді­лянки, як правило, не закріплюються за окремими землеко­ристувачами, використовуються необмеженим колом осіб і задовольняють потреби всіх жителів конкретного населено­го пункту. Експлуатація цих земель здійснюється на безоп­латній основі. Порядок їх використання визначається орга­нами місцевого самоврядування.

До земель житлової та громадської забудови мають нале­жати не лише земельні ділянки, зайняті житловими і громад­ськими будівлями, спорудами та об'єктами загального корис­тування і призначені для їх обслуговування, а й ті, які відпо­відно до містобудівної документації підлягають забудові жит­ловими, комунально-побутовими і соціально-культурними будівлями та спорудами, а також іншими об'єктами загаль­ного користування.

§ 3. Порядок використання земель у межах населених пунктів для забудови та інших потреб

Землі у межах населених пунктів з урахуванням їх основ­ного цільового призначення використовуються власниками земельних ділянок і землекористувачами передовсім для міс­тобудівних потреб, тобто для розміщення та експлуатації бу­динків і споруд житлового, громадського, транспортного, ви­робничого, комунального, природоохоронного, іншого при­значення, вулиць і доріг, магістральних інженерних мереж, об'єктів ландшафтної архітектури та ін.

Процес використання земельних ділянок для забудови та інших потреб у межах населених пунктів регулюється Земель­ним кодексом України, містобудівним та іншим законодавс­твом, основу якого становлять закони України «Про Генераль­ну схему планування територій України», «Про основи містобу­дування», «Про планування і забудову територій», «Про архітек­турну діяльність», «Про відповідальність підприємств, їх об'єд­нань, установ та організацій за порушення у сфері містобуду­вання», інші нормативно-правові акти (наприклад, Типові регі­ональні правила забудови, регіональні та місцеві правила за­будови), а також державні будівельні норми і правила (наприк­лад, ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова місь­ких і сільських поселень»), Державні санітарні правила плану­вання та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 р.^х

¹ Земельне законодавство України: 36. нормативних актів, судової та арбітражної (господарської) практики: У 2 кн. — К.: Урожай, 2002. — Кн. 2. — С. 474.

19-4-123

Забудова територій включає здійснення нового будівниц­тва, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт, впо­рядкування об'єктів містобудування, розширення та техніч­не переоснащення підприємств тощо.

Будівництво у межах населених пунктів здійснюється від­повідними суб'єктами, які наділені земельними правами (за­будовники) або залучені на договірних підставах (підрядни­ки). Воно полягає в організації комплексної забудови терито­рії¹ або розташуванні та будівництві окремих будинків і спо­руд на відповідних земельних ділянках.

На території населеного пункту сільська, селищна чи міська рада встановлює у генеральному плані населеного пункту або місцевих правилах забудови режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб. Це не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками чи зміну ад­міністративно-територіальних меж до моменту вилучення (викупу) та надання цих ділянок для здійснення запланова­ної містобудівної діяльності у встановленому порядку. Визна­чення територій під забудову і вибір земельних ділянок для містобудівних потреб здійснюється на підставі затверджених у встановленому порядку містобудівної документації² та пла­нів земельно-господарського устрою конкретного населеного пункту за погодженням із спеціально уповноваженими орга­нами з питань містобудування та архітектури.

Забудові земельної ділянки у межах населених пунктів, що має здійснюватися відповідно до ЇЇ цільового призначен­ня, має передувати виникнення у суб'єкта земельних прав на цю ділянку.

Стаття 125 ЗК України пов'язує виникнення права влас­ності, права постійного користування та права на оренду зе­мельної ділянки з одержанням її власником або користувачем

¹ Комплексна забудова території як специфічний засіб забезпечення
громадських та приватних Інтересів, спрямованих на попереднє прове­
дення інженерної підготовки, спорудження зовнішніх інженерно-тран­
спортних мереж, об'єктів соціальної сфери, жилих будинків, благоус­
трою території, інших об'єктів містобудування забезпечується одним або
кількома забудовниками.

² Містобудівна документація — це затверджені текстові і графічні
матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше викорис­
тання територій (ст. 17 Закону України «Про основи містобудування»).

(орендарем) відповідного документа, що посвідчує це право, та його державною реєстрацією. Ця норма забороняє суб'єкту приступати до використання земельної ділянки до встанов­лення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації. Мож­ливість використання земельних ділянок під забудову у ме­жах населених пунктів містобудівне законодавство пов'язує з наявністю у суб'єкта права на забудову. Так, Закон України «Про основи містобудування» (ст. 22) підкреслює, що забудова земельних ділянок, які надаються для містобудівних потреб, здійснюється лише після виникнення у суб'єкта права влас­ності чи права користування земельною ділянкою у встанов­леному порядку та отримання ним дозволу на виконання бу­дівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає у суб'єктів, які вже отримали у власність, користування (орен­ду) земельні ділянки, визначені для містобудівних потреб міс­тобудівною документацією та місцевими правилами забудо­ви. Особа, якій належить право на забудову, набуває статусу забудовника. Забудовник реалізує належне йому право самос­тійно або залучає на договірних засадах підрядника.

Сутність права на забудову полягає у забезпеченій зако­ном можливості власника чи користувача (орендаря) відпо­відної земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, вста­новленому законом, певні дії. До таких дій закон відносить не лише будівництво об'єктів містобудування, а й перебудову або знесення будинків і споруд, розташованих на цій ділянці.

Реалізація права на забудову можлива лише за наявності У суб'єкта дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт. Чинне законодавство зобов'язує всіх осіб, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобуду­вання, отримати відповідний дозвіл на будівництво. Проце­дура отримання такого дозволу встановлена Законом Украї­ни «Про планування і забудову територій» (ст. 24).

Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування як адмініс­тративно-правовий акт надається заявникові виконавчим органом відповідної ради або Київською чи Севастополь­ською міською державною адміністрацією (у разі делегуван­ня їм таких повноважень відповідними радами) протягом Двох місяців з дня подання ним письмової заяви. Підставою Для надання дозволу на будівництво є комплексний висновок Щодо відповідності запропонованого будівництва містобудів-

19*

ній документації, державним будівельним нормам та місце­вим правилам забудови. Правове значення цього дозволу по­лягає в тому, що особа, яка його отримала, набуває право от­римати вихідні дані на проектування, здійснити проектно-вишукувальні роботи та отримати дозвіл на виконання буді­вельних робіт у встановленому порядку.

Суб'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку виконання будівельних робіт зобов'язаний отримати дозвіл на виконання цих робіт. Таким дозволом вважається доку­мент, який засвідчує право забудовника та підрядника на ви­конання цих робіт, підключення об'єкта будівництва до інже­нерних мереж та споруд, а також видачу ордерів на прове­дення земляних робіт. Процедура надання дозволу на вико­нання будівельних робіт врегульована Положенням, затвер­дженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. та за­реєстрованим у Міністерстві юстиції України 25 грудня 2000 р. ¹ Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інс­пекціями державного архітектурно-будівельного контролю протягом одного місяця з дня подання заяви. Здійснення бу­дівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а та­кож виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт згідно зі ст. 29 Закону України «Про планування і забудову те­риторій» вважається самовільним будівництвом і тягне за со­бою відповідальність, встановлену законодавством.

Певними особливостями характеризується порядок вико­ристання земель житлової та громадської забудови, які відповід­но до цільового призначення використовуються для розміщен­ня об'єктів містобудування (житлової забудови, громадських бу­дівель і споруд, інших об'єктів загального користування).

Земельні ділянки із земель житлової та громадської забудо­ви передаються у власність або надаються в оренду під забу­дову громадянам для індивідуального чи колективного вико­ристання. У першому випадку земельні ділянки використову­ються громадянами для індивідуального будівництва та обс­луговування жилого будинку, господарських будівель і гараж­ного будівництва². У другому — йдеться про земельні ділянки

¹ Офіційний вісник України. — 2000. — № 52. — Ст. 2298.

² Правове регулювання індивідуального використання земель грома­
дянами в населених пунктах розглядається в § 4 цього розділу.

житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних ко­оперативів. Відповідно до ЗК України цим юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або нада­ються в оренду у розмірі, який встановлюється згідно з за­твердженою містобудівною документацією. Крім того, закон передбачає можливість набуття цими кооперативами земель­них ділянок у власність за цивільно-правовими угодами.

Певною специфікою характеризується використання за­будованих земельних ділянок у межах житлової забудови, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території¹.

Якщо багатоквартирний жилий будинок буде приватизова­ний громадянами, то закон не виключає можливості передачі відповідної земельної ділянки, яка обслуговує цей будинок, бе­зоплатно у власність або надання у користування об'єднанню власників. В останньому випадку положення ст. 42 ЗК України потребують уточнення, оскільки об'єднання власників є са­мостійною юридичною особою, майно якої не належить до державної чи комунальної власності і у зв'язку з цим вона не може претендувати на отримання земельної ділянки в постій­не користування. Тому земельна ділянка, на якій розташова­ний цей жилий будинок, може бути або безоплатно передана у власність юридичної особи — об'єднання власників, або ж на­дана цьому суб'єкту в оренду. Слід також зазначити, що за­кріплена ч. 2 ст. 42 ЗК альтернатива щодо власнісного статусу земельної ділянки, яка обслуговує приватизований багато-квартиний будинок, не відповідає логіці земельної реформи, спрямованої на забезпечення приватизації земель, що вико­ристовуються для задоволення приватних інтересів.

Особливість правового режиму земельних ділянок бага­токвартирної не садибної житлової забудови обумовлена тим, Що вони використовуються, як правило, кількома юридични­ми особами, мають єдину інфраструктуру та об'єкти обслуго­вування будинків (проїзди, тротуари, майданчики для госпо-

Прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ді­лянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку (ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

дарських цілей та ін.). З метою визначення порядку встанов­лення та закріплення меж прибудинкових територій існуючо­го житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для споруджен­ня жилих будинків наказом Держкомзему України, Держком-містобудування України, Держжитлокомунгоспу України та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. затвер­джено відповідне Положення¹. Це Положення діє у частині, що не суперечить Земельному кодексу України.

Земельна ділянка, що обслуговує приватизований бага­токвартирний будинок, не підлягає поділу між співвласника­ми будинку та закріпленню її частин за окремими співвлас­никами будинку.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Прийняття містобудівного об'єкта в експлуатацію оформляється підписанням акта державної приймальної ко­місії, який затверджується виконавчим органом місцевої ра­ди і виступає підставою для використання цих об'єктів.

Об'єкти державного замовлення приймаються в експлуата­цію відповідно до Положення про порядок прийняття в експлу­атацію закінчених будівництвом об'єктів державного замов­лення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449, зі змінами та доповненнями².

Прийняття в експлуатацію об'єктів містобудування, які не є державною чи комунальною власністю, невиробничого призначення регулюється державними будівельними норма­ми (БДН А.3.1.—3.—94 «Прийняття в експлуатацію закінче­них будівництвом об'єктів. Основні положення». Розділ 3).

Об'єкти нерухомості, які прийняті в експлуатацію, підляга­ють державній реєстрації в порядку, який встановлений Ука­зом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадас­тру» від 17 лютого 2003 р.³ Правове значення державної реєс­трації полягає в тому, що з цього моменту суб'єкт і стає влас-

¹ Земельні відносини в Україні: Законодавчі акти і нормативні
документи Держкомзему України. — К.: Урожай, 1998. — С. 638—645.

² Офіційний вісник України. — 1999. — № 24. — С. 1089.

³ Там само. — 2003. — №8. — Ст. 301.

ником зареєстрованого об'єкта, він отримує документ ^ГЦ'^{0 по} свідчує його права власності на об'єкт нерухомості.

Землі у межах населених пунктів, які надані або (^редя*³* для забудови, повинні використовуватися власниками ^земель" них ділянок і землекористувачами належним чином, ^то"^{то 3} додержанням ними архітектурних, будівельних, сан^Р™¹*' екологічних та інших державних стандартів, норм і і*?⁸³™ У сфері будівництва, правил забудови та вимог про ціль"^{ве тс}Р^и' значення земельної ділянки. Неналежне та самовіль^^{е вико}' ристання цих земель тягне за собою настання для вий*¹¹¹*" юридичної відповідальності, встановленої законом.

Спеціальні негативні правові наслідки передбачені^законо" давством за самовільне будівництво об'єктів містобу^³¹¹™" Будівництво вважається самовільним (за термінологіє^ ^сх нового Цивільного кодексу України—самочинним) у вс)^ ^вигааД~ ках, коли воно здійснюється у межах самовільно заш^^ІТ0Ї ° незаконно отриманої на інших підставах земельної діл**™⁰¹'

Самовільне зайняття земельної ділянки і здійснені^{51 на и} самовільного будівництва — це різні за характером ^№^звапо' рушення. Перше — земельне правопорушення, яке ^РУ™^ правомочність розпорядження землею її власником, правопорушення у сфері містобудування, тобто по? державних стандартів, норм і правил у сфері будів#^Ц'^{Тва та} правил забудови. У цих випадках відповідальність ^винних осіб повинна наставати як за порушення права влаї/*^{10 на} землю (іноді — і права землекористування), так і зас/^¹⁰³ не будівництво. При цьому згідно зі ст. 212 ЗК Україні ^знесен" ня самовільно збудованих будинків, будівель і споруд як і в ці-лому приведення земельних ділянок у придатний ^^{я вико}" ристання стан, здійснюється за рахунок громадян 0- ^ЮР^И~ дачних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянк^"

При правомірному використанні земельної діляш^' ^!№^ У встановленому порядку надано в користування або ц^ИД^бано У власність під забудову, самовільним будівництвом в»^^{жаегься} проведення будівельних робіт на об'єктах містобудуван^¹ 1^ДО~ зволу на виконання будівельних робіт або його перерее^^тР^аи'¹ ' ^а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних^⁰^

¹ Дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереє^^Т'^за11'^'^ЯК" Що право на будівництво об'єкта містобудування передано й^⁰¹^ ^за У~ Довникові або змінено будівельну організацію.

ЬІ ',

Відповідно до ст. ст. 376 нового Цивільного кодексу жит­ловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вва­жаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвер­дженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Самовільне (самочинне) будівництво—це самостійне пра­вопорушення у сфері містобудування. Залежно від того, хто його вчи нив, розрізняють різні правові наслідки негативно­го характеру для цих осіб. Суб'єктами відповідальності у цих випадках є юридичні або фізичні особи, а також посадові осо­би підприємств, установ та організацій.

Відповідальність юридичних осіб за самовільне будівниц­тво передбачена Законом України «Про відповідальність під­приємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопору­шення у сфері містобудування»¹.

Серед правопорушень, пов'язаних із виконанням буді­вельних робіт, за вчинення яких юридичні особи несуть від­повідальність у вигляді штрафу, Закон називає проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвер­дженої проектної документації; виконання будівельних робіт, що не відповідають державним стандартам, нормам і прави­лам або проектним рішенням; ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій державного архі­тектурно-будівельного контролю; недодержання регіональ­них або місцевих правил забудови під час планування і забу­дови населених пунктів, режиму використання та забудови земель, на яких передбачена містобудівельна діяльність. Згідно із Законом самовільно збудованими також вважають­ся будинки і споруди, які експлуатуються або використову­ються по закінченні будівництва без прийняття їх державни­ми приймальними комісіями.

Справи щодо названих правопорушень, пов'язаних із са­мовільним будівництвом, що здійснюється юридичними осо­бами, розглядають Державна архітектурно-будівельною інс­пекція України та її місцеві органи. Сплата штрафу не звіль­няє підприємство від усунення допущених порушень і від­шкодування збитків, заподіяних самовільним будівництвом.

¹ Відомості Верховної Ради України. — 1994. — № 46. — Ст. 411.

Адміністративна відповідальність громадян та посадових осіб за самовільне будівництво будинків та споруд, а так само за самовільну зміну архітектурного вигляду будинків або спо­руд під час експлуатації встановлена ст. 97 КпАП.

Цивільно-правові наслідки самовільного (самочинного) будівництва фізичними і юридичними особами визначені цивільним законодавством. Зокрема, ст. 376 нового Цивіль­ного кодексу передбачає, що особа яка здійснила або здій­снює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Ця цивільно-правова норма перед­бачає й інші засоби впливу на осіб, винних у самочинному будівництві. На особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, ця норма накладає також обов'язок відшкодува­ти витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Використання земельних ділянок у межах населених пун­ктів для потреб, не пов'язаних із забудовою, здійснюється відповідно до плану земельно-господарського устрою населе­ного пункту.

§ 4. використання земель громадянами у межах населених пунктів

Конституція України (ст. 13) у формі загальних засад за­кріплює право кожного громадянина на користування при­родними об'єктами, у тому числі і землею.

Земельний кодекс України допускає використання зе­мельних ділянок громадянами на праві власності і праві орендного землекористування. У першому випадку громадя­нин здійснює експлуатацію земельної ділянки, яка належить йому на праві приватної власності, у другому — земельна ді­лянка надана йому на умовах оренди.

Здебільшого використання земельних ділянок у межах населених пунктів як їх власниками, так і орендарями пов'язане із забудовою цих ділянок. Найбільш поширеним і характерним для населених пунктів є використання земель­них ділянок для індивідуального житлового та гаражного бу­дівництва. Здійснення індивідуального житлового будівниц­тва — одна із форм реалізації конституційного права грома­дян на житло. Спорудження жилого будинку громадянином

нерозривно пов'язане з необхідністю отримання ним відпо­відної земельної ділянки. Можливість отримання земельних ділянок громадянами для зазначених цілей передбачена ст. 40 ЗК України. Згідно з цією нормою, громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у влас­ність або надаватися в оренду відповідні земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і гаражного будівництва. Із змісту цієї статті випливає, що на безоплатну передачу у власність або надання в оренду земельних ділянок можуть претендувати лише громадяни України. Разом з тим, ст. 93 ЗК України до­пускає передачу в оренду земельних ділянок не тільки грома­дянам України, а й іноземним громадянам та особам без гро­мадянства. Іноземці та особи без громадянства можуть бути суб'єктами приватної власності на земельні ділянки у населе­них пунктах, на яких розташовані належні їм будівлі, спору­ди чи інша нерухомість.

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 57; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!