Функції іпотечного ринку. Інвестиційний характер іпотечного ринку

Роль і значення іпотечного ринку у суспільному відтворенні

Розділ 4

Роль і значення іпотечного ринку у суспільному відтворен­ні визначається його функціями. Функції консолідують іпотечний ринок як цілісне явище, виокремлюють з-поміж інших економічних явищ, характеризують його суспільне при­значення та роль у суспільному відтворенні.

Функції не тотожні сутності іпотечного ринку, а висту­пають способом її виявлення. Поза суттю тих явищ, які ви­значають і формують категорію, функції не існують; вони відображають лише окремі ознаки сутності, а саме ті, які вирізняють цю категорію серед інших. Як і сама сутність іпотеч­ного ринку, його функції є явищем об'єктивним і динаміч­ним: кожна з функцій формується стихійно, розвивається з розвитком сутності іпотечного ринку, модифікується зі змі­ною середовища його функціонування.

Сукупність функцій іпотечного ринку, на нашу думку, до­цільно поділяти на загальні функції, які властиві іпотечному ринку як ринку взагалі, та специфічні функції, які зумовлені інституційною структурою іпотечного ринку і виокремлюють його як особливе явище. Необхідність такого поділу зумовле­на тим, що специфічні функції є "внутрішніми" функціямиіпотечногоринку, бо ефективність їх реалізації залежить відсукупності чинників, що пов'язані з типом інституційної організації іпотечних фінансових відносин і з рівнем розвиткуіпотечногоринку. Загальні функції іпотечного ринку є "похідними" від "внутрішніх" і розглядаються нами як "зовнішні"функції, які визначають напрями впливу іпотечного ринкунамакроекономічне середовище. Загальні та специфічніфункції іпотечного ринку взаємопов'язані і не реалізуються автономно.

Під час вивчення функцій іпотечного ринку, дослідники, і правило, звертають увагу на його специфічні функції, не зупиняючись на загальноринкових. Так, П. Єщенко, І. Павлова виділяють мобілізуючу (мобілізує ресурси для фінансування іпотечних позик), операційну (здійснює надання та обслуговування іпотечних кредитів) та інвестиційну функції[1]; А.Кутиркін, І. Цупор називають функцію акумулювання, функцією трансформації грошових фондів у позичковий капітал і функцію використання для інвестиційних цілей[2].

Тобто серед цільових функцій іпотечного ринку дослідни­ки, як правило, виділяють мобілізуючу, трансформаційну та інвестиційну функції, які, відповідно, забезпечують: 1) залу­чання заощаджень і грошових засобів, вивільнених у процесі кругообігу промислового і торгового капіталів та таких, що перебувають у формі цільових фондів і резервів; 2) трансфор­мацію залученого грошового капіталу в іпотечний шляхом надання позик суб'єктам суспільного відтворення під заставу нерухомості; 3) інвестування позиченої вартості в об'єкти ринку нерухомості.

Не заперечуючи наявність в іпотечного ринку перерозподільної функції, дослідники, як правило, поділяють її на дві самостійні функції — акумулювання ресурсів та функцію трансформації акумульованих ресурсів, що, на нашу думку, є недоцільним. Гроші перетворюються на іпотечний капітал (набувають руху у формі іпотечного кредиту та іпотечних цінних паперів) лише як у певний спосіб і з певною метою акуму­льовані та на визначених засадах надані. Тому залучення тимчасово вільних грошових засобів — незавершений процес, бо здійснюється з метою їх наступної трансформації та розміщення для задоволення потреб економічних суб'єктів у іпотечному капіталі. Виходячи із логічних міркувань, вважаємо за доцільне виділяти дві специфічні функції іпотечного ринку: функцію зворотного перерозподілу та функцію ін­вестування.

Оскільки функцію перерозподілу, тобто акумулювання грошових ресурсів з їх наступним розміщенням, здійснюють, крім ринку позичкового капіталу, інші фінансові ринки та державні бюджети різних рівнів, то ігнорування зворотного характеру перерозподілу іпотечного капіталу призводить до втрати зворотності як його характерної риси.

Інвестиційна функція іпотечного ринку, яка реалізується у цільовому характері іпотечних позик, виділяється у зв'язку із застосуванням розширеного підходу до трактування проце­су кредитування. Останній передбачає надання, обслуговування, інвестування вартості в об'єкти нерухомості та її повер­нення (такої позиції під час визначення складових процесу кредитування додержуються, наприклад, І. Гуцал[3], В. Лагутін[4]). Зокрема, В. Лагутін зазначає: "...кредит виражає еко­номічні відносини між кредитором і позичальником, які ви­никають під час одержання позики, користування нею та її повернення... Кредит як форма руху позичкового капіталу об'єднує в собі два процеси: 1) акумуляцію тимчасово вільних грошових коштів; 2) вкладення або розміщення, цих коштів…"[5].

Через реалізацію функцій зворотного перерозподілу та інвестування виявляється суспільне призначення іпотечного ринку: забезпечувати капіталізацію вільних грошових ресурсів і розміщувати їх у формі іпотечних кредитів серед суб'єктів суспільного відтворення з метою здійснення інвестиційних операцій на ринку нерухомості. У запропонованій класифіка­ції специфічних функцій іпотечного ринку виявляються як усі сутнісні риси іпотечного капіталу, рух якого забезпечує іпотечний ринок: строковість, дохідність, забезпеченість заставою нерухомого майна, цільовий характер, так і принцип фінансового посередництва, який лежить в основі функціонування іпотечного ринку.

Специфічні функції характеризують сутність і призначен­ні! іпотечного ринку, виступають внутрішніми функціями, що є іманентними іпотечному ринку, бо вони здійснюють:

· реалізацію вартості і споживчої вартості, які закладені в її активах іпотечного ринку (іпотечних кредитах та іпотечних цінних паперах), у процесі руху іпотечного капіталу як самозростаючої вартості;

· реалізацію процесу руху іпотечного капіталу шляхом становлення інституційної структури іпотечного ринку як результату зниження трансакційних витрат;

· фінансове забезпечення процесу інвестування і споживання шляхом створення умов для реалізації економічних ін­тересів усіх суб'єктів іпотечних фінансових відносин;

· вплив на грошовий обіг через створення умов для безпе­рервного руху іпотечного капіталу і регулювання грошової маси в обігу.

Загальні (загальноринкові) функції іпотечного ринку ніби виростають із перших, є їх продовженням і відрізняються зовнішнім характером впливу. Загальними функціями іпо­течного ринку є:

· інтегруюча функція — іпотечний ринок знаходить для кожного суб'єкта ринку контрагента угоди, знижує трансакційні витрати, що забезпечує взаємодію покупців і продав­ців фінансових активів, у результаті якої встановлюються ціни, що зрівноважують попит і пропозицію, забезпечує єдність інтересів суб'єктів іпотечних фінансових відносин (горизонтальна інтеграція), узгоджує інвестиційні попит і пропозицію (вертикальна інтеграція) і сприяє постійності зв'язків на ринках іпотечного капіталу і нерухомості;

· регулююча функція — виходячи із фактичного рівня процентної ставки, іпотечний ринок регулює основні параметри макроекономічного середовища — важливі виробничі та ринкові пропорції, що сприяє оптимізації галузевої та ви­робничої структур, активізації інвестиційної діяльності через ринковий ціноутворюючий механізм;

· стимулююча функція — ринковий механізм забезпечує мотивацію економічної діяльності: ринковий характер залучення інвестицій підвищує економічну відповідальність су­б'єктів за їх раціональне використання; доступність будів­ництва і придбання об'єктів житлової нерухомості сприяє формуванню у суспільстві середнього класу;

· сануюча функція — іпотечний ринок звільняє суспільне виробництво від економічно слабких та нежиттєздатних еле­ментів та заохочує ефективні одиниці господарювання за до­помогою ринкових механізмів впливу, сприяє підвищенню ефективності суспільного виробництва;

· інформаційна функція — іпотечний ринок забезпечує суб'єктів інформацією про поточну кон'юнктуру, що модифі­кує їх економічну поведінку, яка спрямована на реалізацію їхніх економічних інтересів.

Значення іпотечного ринку в забезпеченні антикризового розвитку країни залежить від сукупності чинників, які по­в'язані як з рівнем розвитку самого іпотечного ринку, так і зі ступенем "сприйнятливості" інших складових економіки до функціонування іпотечного ринку та змін, які породжуються ним у макроекономічному середовищі. Розвиток іпотечного ринку характеризується рівнем організації його структури, який визначається кількістю необхідних елементів (суб'єктів, об'єктів, інструментів), рівнем їх розвитку, складністю ме­ханізму їх взаємозв'язку, характером та інтенсивністю струк­турних зв'язків і зумовлює спосіб відтворення елементів і відносин іпотечного ринку. Оскільки структурні та функціо­нальні властивості іпотечного ринку тісно взаємопов'язані, то у разі низького рівня структурної організації іпотечний ринок не здатен самостійно відтворювати власні елементи і відносини, його специфічні функції реалізуються фрагментарно, а тому ступінь впливу іпотечного ринку на економічні процеси буде невисокий. У разі високого рівня структурної органі­ці і іпотечний ринок, самостійно створюючи і відтворюючи власні елементи та відносини, буде активно впливати на всі економічні процеси.

Крім того, позитивні зрушення, які забезпечує ефективне функціонування іпотечного ринку, необхідно розглядати не як такі, що здійснюються іпотечним ринком самостійно, а як результат його взаємодії з іншими елементами економічної системи. Тому міра впливу іпотечного ринку на соціально-економічний розвиток суспільства залежить також від ступе­ня розвитку інших підсистем економіки. Це означає, що сукупність цільових і загальноринкових функцій іпотечний ринок може успішно і якнайкраще виконувати, в умовах роз­ітнутої ринкової економіки, коли сутність іпотечного ринку та закономірності руху іпотечного капіталу можуть виявля­тися найбільш повно.

Породжувані іпотечним ринком іпотечні фінансові відно­сини мають безпосередній зв'язок із фінансовим і реальним лекторами економіки, що дозволяє розглядати іпотечний ри­нок як механізм, що забезпечує їх взаємодію. Хоча фінан­совий сектор зобов'язаний реальному своїм виникненням і процвітанням (саме тут формуються грошові потоки, закладаються джерела фінансових ресурсів; інститути фінансового сектору виступають складовою ринкової інфраструктури, що забезпечує безперебійне функціонування господарських зв’язків, взаємодію суб'єктів ринкової економіки і рух товарно-грошових потоків), проте роль фінансових ринків поступово змінюється: вони набувають самостійного значення і, здійс­нюючи зворотний вплив на реальний сектор, перетворюються на один із визначальних факторів розвитку останнього.

Аналіз публікацій, висловлювань експертів свідчить про широку варіативність поглядів на можливість фінансового сектору здійснювати вплив на економічне зростання — від аб­солютного заперечення будь-якого зв'язку між функціону­ванням фінансового ринку і розвитком реального сектору економіки (наприклад, Нобелівський лауреат Р. Лукас вважав, що значення фінансового сектору для економічного зрос­тання переоцінюється[6]) до визнання фінансового ринку як ключового фактора економічного зростання (наприклад, академік НАН України А. Чухно[7], В. Базилевич[8], В.Кравченко[9], інші дослідники). Зокрема, академік А. Чухно зазначає, що в сучасних умовах відбувається переростання товарно-грошового господарства в товарно-кредитне і зміна характеру соціально-економічного розвитку: кредитні відносини ще до початку виробництва на основі наукового прогнозування ви­значають умови виробництва й обміну товарів, підносять роль свідомості людини, роблять економіку передбачуваною[10].

Однак зауважимо, що зі зростанням багатства відбуваєть­ся об'єктивний процес посилення ролі фінансового сектору в системі економічних відносин, бо все більша частина прав власності на реальний капітал опосередковується фінансовим сектором. Ця тенденція не залишається поза увагою дослідників і спричинює зміщення акцентів із "вторинності" фінансового сектору на його провідну роль у деяких наукових концепціях, що базуються на гіпотезі зростання фінансового сектору як передумови загальноекономічного зростання. Зокрема, Дж. Хікс та Й. Шумнетер стверджують, що банки сприяють технологічним інноваціям, якщо виявляють і фінансують тих підприємців, у яких найвищі шанси на успішну розробку нових продуктів і на реалізацію нових виробничих процесів[11]; у Доповіді про світовий розвиток у 2002 р. зазначено "розвиток фінансових інститутів — передумова майбутнього економічного зростання"[12].

В економічній теорії розроблено також теорію посередництва, яка розглядає діяльність фінансово-кредитних інститутів як таку, що сприяє ефективному розподілу обмежених ресурсів і виступає фактором економічного зростання. Так, А. Пігу вперше навів схему, яка розкриває роль кредитної ш геми і ринку цінних паперів в економічному зростанні[13]. На його думку, фінансові посередники створюють додаткові можливості для раціонального розподілу фінансових ресурсів, оскільки формують "систему гарантій" на засадах окупності та взаємної вигідності. Ідеї А. Пігу конкретизував за до­помогою статистично-аналітичних методів Р. Голсміт і довів, па» розвиток посередницьких інститутів розширює коло інвесторів і залучає в господарський обіг грошові капітали тих, хто не бажає вкладати їх у первинні зобов'язання. У працях Дж. Герлі та Е. Шоу обґрунтовуються твердження про пара­лельне зростання доходів і нагромадження фінансових активів, оскільки ті, хто має вільні кошти, зацікавлені не стільки у збереженні ліквідності заощаджень, скільки в надійності і вигідності їх вкладання. Тому непрямі інвестиції (вкладені у вторинні забов’язання кредитних інститутів) стають для населення вигіднішими, ніж прямі інвестиції. Відомий американський дослідник Мю Фрідман доповнив теорію посередництва з позиції монетаризма, підкреслюючи, що діяльність посередницьких структур не обмежується банківською системою, а розширюється за рахунок страхування, пенсійного обслуговування та функціонування специфічних кредитних установ. Науці відома також “гіпотеза Гершенкрона” про стадійність економічного розвитку та вихід економіки країни із стану відсталості. Відповідно до цієї гіпотези фінансові посередники створюють особливий механізм акумуляції фінансових ресурсів із метою досягнення стабільного економічного зростання та піднесення добробуту населення за рахунок збільшення інвестицій в економіку[14].

Важливим кроком у напрямі обґрунтування зростаючої ролі фінансового сектору у відтворювальному процесі стала серія досліджень, що проведені експертами Світового банку, в яких емпірично досліджувався зв'язок між параметрами фінансової системи і темпами економічного зростання, а також ряд новітніх публікацій, в яких розглядається взаємозв’язок між рівнем розвитку фінансової системи та інституційним середовищем (включаючи тип законодавчої системи, її організацію, забезпечення прав інвесторів, дотримання контрактного права тощо). Із цих досліджень випливає, що показники розвитку фінансової системи не лише корелюють з довгостроковими темпами економічного зростання, але й те, що зв'язок між ними носить стійкий причинно-наслідковий характер[15].

Отже, розвиток фінансового сектору визначається загальноекономічним розвитком; однак, починаючи з певного моменту, перший починає справляти зворотний вплив на характер останнього. Разом із тим, на будь-якому етапі економічного розвитку його подальші перспективи залежатимуть від того, наскільки адекватним виявиться фінансовий сектор і “фінансові технології” з позиції ефективного розміщення обмежених фінансових ресурсів. Тому сьогодні можна говорити про принципово іншу форму взаємодії реального і фінансового секторів економіки: фінансові ринки визначають стан реального сектору. Відтак, іпотечний ринок, який за економічною природою є фінансовим ринком, необхідно розглядати як механізм, що є здатним суттєво впливати на економічний розвиток країни.

Іпотечне кредитування за своєю природою носить інвестиційний характер і спрямоване на зростання індивідуальних та суспільних інвестицій. Тому механізм впливу іпотечного ринку на соціально-економічні процеси пов’язується нами з інвестиційним характером іпотечного ринку, за якого іпотечний капітал є інвестиційним капіталом, а іпотечний кредит та іпотечні цінні папери є формою інвестицій.

Більшість наявних в економічній літературі визначень пов’язують інвестиції виключно з цілями отримання прибутку. Хоча в умовах ринкової економіки мета прибуткового господарювання є визначальною, проте інвестиційна діяльність може переслідувати й інші цілі вкладання капіталу. Поняття інвестицій, на нашу думку, доцільно визначати ширше — як відносини з приводу вкладання всіх видів майнових та інтелектуальних цінностей із метою створення прибутку (доходу) і (або) досягнення соціального ефекту (зокрема, таке визначення інвестицій наводиться у Законі України “Про інвестиційну діяльність”; такий підхід обстоюють також О. Михайлова, Ю. Рижков[16]). У першому випадку інвестиції матеріалізуються у факторах виробництва і розглядаються як засіб збільшення капіталу, у другому — знаходять утілення у суспільній інфраструктурі та розглядаються як засіб надання | соціальних послуг, які зрештою сприятимуть соціально-еко­номічному розвитку суспільства.

Оскільки об'єкти нерухомості виступають одним із джерел виникнення іпотечного капіталу та кінцевою метою його ви­користання, то форми існування іпотечного кредиту та ха­рактер іпотечного ринку визначаються природою витрат на ринку нерухомості. Якщо припустити інвестиційну природу витрат на ринку нерухомості, то операції з фінансування об'єктів нерухомого майна завжди повинні мати своїм мотивом отримання доходу чи досягнення соціального ефекту. І навпаки, якщо мотиви отримання доходу чи соціального ефекту відсутні, то вкладання коштів в об'єкти нерухомості не є інвестиціями.

За загальноприйнятою класифікацією у структурі ринку нерухомості розрізняють такі його сегменти, які створюють деякі труднощі з віднесенням витрат із фінансування об'єктів нерухомості до інвестиційних. Так, по-перше, за економіко-функціональними особливостями у складі ринку нерухомості виділяють ринок нерухомості як споживчого блага (перш за все ринок житла) та ринок нерухомості як виробничого блага. По-друге, залежно від мотиву фінансування нерухомості (одер­жання доходу від надання в оренду або в результаті перепро­дажу, використання як фактора виробництва, для проживан­ня) виділяють ринки споживчої та дохідної нерухомості, які виступають сегментами загального ринку нерухомості.

Сегменти споживчої та виробничої нерухомості не ідентич­ні сегментам дохідної та недохідної нерухомості, бо сегмент дохідної нерухомості охоплює сегмент виробничої нерухомості та сегмент споживчої нерухомості у тій його частині, моти­вом набуття якої є одержання доходу.

Отже, доходи від володіння, користування і розпоряджен­ня дохідною нерухомістю виступають у явній формі, бо по­в'язані з розширенням, реконструкцією, модернізацією та переозброєнням об'єктів, які використовуються у виробничо-господарській діяльності, з наступним продажем або надан­ням в оренду з метою одержання доходу. На відміну від об'єктів дохідної нерухомості, об'єкти споживчої нерухомо­сті, що використовуються для проживання, культурного дозвілля та відпочинку, не створюють дохід у явній формі, а тому піднесення витрат на фінансування об'єктів споживчої нерухомості до інвестиційних виступає суперечливим моментом. Ця суперечність виникає переважно у зв'язку з розбіжностя­ми у трактуванні категорії "дохід". Так, якщо дохід визначати як потік грошових надходжень, які отримує особа або країна протягом певного часу[17], то об'єкти споживчої нерухомості не створюють дохід у явній (грошовій) формі, що не дає змоги відносити витрати з їх фінансування до інвестиційних. Однак янщо категорію доходу трактувати широко, то у поняття до­ходу, як зазначає А. Маршалл, будуть включатися усі види корисності, яку людство у будь-який час отримує із своїх зусиль, які спрямовуються на те, щоб змусити ресурси слугува­ти їм у якнайкращий спосіб[18]. І далі: "Повсякденна мова хоча і не схильна до такого широкого застосування терміна "дохід" під час дослідження суспільних проблем, але включає сюди, окрім грошового доходу, і деякі інші його форми. Так, Управ­ління з прибуткового податку вважає житлове приміщення, яке займають його власники, джерелом доходу, що підлягає обкладанню податком, хоча дохід від приміщення виражається у формі безпосередньої зручності"[19]. Аналогічний підхід до трактування категорії доходу знаходимо у праці Є. Ку­чарської-Стасюк "Ринок нерухомості"[20]. Широке трактування Категорії "дохід" розв'язує суперечність явних і неявних до­ходів і дає можливість відносити витрати з фінансування об'єктів нерухомості до інвестиційних.

Вузький підхід до трактування категорії доходу призвів до формування в економічній теорії двох підходів до визначення економічної природи витрат на ринку нерухомості. Представ-пики першого підходу (наприклад, О.Чечелюк[21], Е. Долан, К. Кзмпбелл[22], Т. Авер'янова[23], Г. Циліна[24], С. Кручок[25], Б. Губський[26] та ін.) вказують на інвестиційну природу витрат на ринку нерухомості: "операції на ринку нерухомості завжди мають інвестиційний зміст, оскільки здійснюються з метою одержання доходу і/або придбання капітальних цінностей"[27], тому витрати на придбання і будівництво житла є інвестиція­ми, а нерухомість у цілому виступає інвестиційним товаром. Цей підхід дає змогу визначити іпотечне кредитування як особливий вид економічних відносин з приводу надання позик під заставу нерухомого майна для здійснення інвестицій­них заходів: будівництва, придбання і перепланування жит­лових та виробничих приміщень, освоєння земельних ділянок, і розглядати іпотечний кредит як форму інвестицій, що надає іпотечному ринку інвестиційного характеру.

Представники другого підходу (наприклад, С. Васильченко[28], І. Бланк[29], Т. Манакова[30] та ін.) характеризують ринок нерухомості як споживчо-інвестищинии і відносять витрати на фінансування об'єкта нерухомості як предмета особистого споживання до споживчих витрат, а витрати на фінансування об’єкта нерухомості як засобу виробництва — до інвестиційних. У такому разі виникає суперечність. Одні дослідники, наприклад О. Гриценко, зазначають, що "споживча нерухомість стає інвестиційним благом, якщо мотивом її придбання є одержання доходу в результаті надання в оренду або при одержані позики під її заставу (курсив наш — Авт.)" [31], і витрати на її фінансування визнаються інвестиціями (інвестиційними витратами). Інші, наприклад І. Гуцал, Л. Дробозіна, Л.Окунева, вказують, що у разі надання позик фізичним особам для покращення житлових умов і створення домашнього господарства іпотечний кредит набуває рис споживчого кредиту[32]. Аналогічного погляду дотримуються А. Бойченко, С. Дубінін[33], В. Колесніков, В. Чернетко, С. Малькова, Г. Іванова[34]. Оскільки споживчий кредит "задовольняє потреби поточного характеру"[35] і є споживчими витратами, то іпотечний кредит, який надається фізичній особі на придбання чи будівництво житла, є грошовою формою споживчого кредиту і також постає як споживчі витрати. Заперечуючи виявлення іпотечного кредиту лише як форми інвестицій, іпотечний ринок характеризується як споживчо-інвестиційний.

Для вирішення суперечності між споживчою та інвестиційною природою іпотечного ринку в деяких працях пропонується вважати іпотечну позику, що спрямовується на фі­нансування інвестиційних заходів фізичних осіб, споживчим інвестиційним кредитом (споживчими інвестиціями). Так, наприклад, А. Пересада, Т. Майорова[36] вважають, що сутнісною ознакою споживчого інвестиційного кредиту є кредиту­вання інвестиційних заходів фізичних осіб, зокрема:

• на будівництво індивідуальних житлових будинків а надвірними будівлями, будинків у сільській місцевості, що не є основним житлом, будинків дачного типу, надвірних будівель, гаражів, благоустрій садових ділянок;

• придбання індивідуальних житлових будинків, квартир у житлових будинках, будинків дачного типу, гаражів, авто­машин або засобів малої механізації, технології та техноло­гічного обладнання;

• реконструкцію та капітальний ремонт індивідуальних житлових будинків, квартир, будинків дачного типу, автома­шин і засобів малої механізації, технологічного обладнання тощо;

• інші поточні інвестиційні потреби придбання побутової техніки, меблів, товарів тривалого користування тощо.

На думку В. Лагутіна, якщо об'єктом споживчого кредиту є витрати, що пов'язані з задоволенням потреб капітального або інвестиційного характеру (будівництво житла, утриман­ня об'єкта нерухомості), то цей вид споживчого кредиту набу­ває характеру довгострокової інвестиційної позики[37]. Амери­канський дослідник Ф. Мішкін відмічає, що споживчі рі­шення щодо житлового питання і тривалих споживчих витрат є також інвестиційними рішеннями[38]. На думку інших дослід­ників, такий підхід є суперечливим, оскільки "споживчі ви­трати не можуть бути інвестиційними витратами одночасно: якщо будинок придбано з метою здавання його в оренду — це інвестиція, капіталоутворення, витрати на придбання виробничих ресурсів; якщо житловий будинок придбано для проживання в ньому власника цього будинку — це споживчі ви­їсти домогосподарства"[39]. І далі: "суб'єктами інвестування господарства бути не можуть"[40]. У такому разі поняття "споживчі інвестиції" взагалі вважається хибним, оскільки "у строгому розумінні не є інвестиціями взагалі, бо з фінансового погляду немає доходу на вкладений капітал і немає зростання капіталу"[41].

Однак зазначимо, що у країнах із розвинутою ринковою економікою кредити інвестиційного характеру, зокрема позики па житлове будівництво і придбання житла, набули такого широкого розвитку, що утворили окрему групу кредитів, яка статистикою не включається у категорію споживчих[42]. Таке відособлення викликане перш за все тим, що ці позички надаються під заставу нерухомого майна, є довгостроковими і значними за обсягом (на відміну від споживчих кредитів на поточні потреби). Для кредитних інститутів найбільш суттє­вим є те, що механізм іпотечного кредитування значно відрізняється від механізму кредитування інших споживчих потреб. У зв'язку з цим житловий іпотечний кредит ближче за своїми властивостями до інвестиційного кредиту, ніж до споживчого, хоча з останніми їх об'єднує те, що позичальником виступає фізична особа. Отже, очевидними є певні точки поєднання житлового іпотечного кредиту із споживчим та інвестиційним. Тому, на нашу думку, доцільним є віднесення іпотечних позичок, які надані населенню на будівництво і придбання житлової неру­хомості, до категорії інвестиційних і виділення їх із категорії споживчих кредитів. Такий підхід дасть змогу не лише уточ­нити зв'язок іпотечного кредиту з інвестиціями, але й призведе до більш чіткої та обґрунтованої класифікації банківсь­ких позик.

Варіативність поглядів на економічну природу витрат на ринку нерухомості зумовлює неявна форма доходу від об'єктів споживчої нерухомості, що надає дискусійності віднесений, витрат фінансування таких об'єктів до інвестиційних. Доведення (спростування) гіпотези про інвестиційну природу споживчої нерухомості стане обґрунтуванням інвестиційній (споживчо-інвестиційної) природи нерухомості та ринку нерухомості в цілому і дасть можливість визначити характер іпотечного ринку.

1. Усі види нерухомості є об'єктами довгострокового вкладення грошового капіталу, вартість якого здатна до самозростання. "Об'єкти нерухомості не лише важливий товар, який задовольняє особисті потреби людей, але одночасно і капітан у речовій формі, що приносить дохід"[43]. Здатність об'єктів не­рухомості генерувати дохід дає змогу розглядати їх як інвестиційний товар, а процес фінансування об'єктів нерухомості — як процес інвестування.

Дохід від інвестицій у нерухомість складається, як прави­ло, з двох або трьох частин залежно від конкретних умов: 1) поточного доходу у вигляді прибутку, ренти, орендної пла­ти чи інших надходжень у разі використання об'єкта нерухо­мості; 2) приросту ринкової вартості об'єкта нерухомості у часі та реалізації у разі продажу; 3) доходу від реінвестування отримуваних поточних доходів[44]. Під час дослідження струк­тури доходу, який створюється нерухомістю (безвідносно до її виду), необхідно звернути увагу на декілька особливостей. Так, у структурі доходу особливу роль відіграє рентний дохід (земельна рента), що виникає через обмеженість землі як структуроутворюючого елемента і наявність функціональ­них, фізичних та економічних властивостей нерухомості, що сприймаються ринком як обмежені[45]. Також придбання неру­хомості, і споживчої зокрема, може розглядатися інвестором як більш ефективне вкладання грошового капіталу порівняно з іншими способами використання фінансових активів, бо об'єкти нерухомості виступають товаром, вартість якого зростає у часі. Причинами підвищення вартості нерухомості є: 1) потенційна здатність до зростання вартості внутрішньої складової об'єкта нерухомості — землі — у результаті змін у системі землекористування, відносного дефіциту земельних ділянок із потрібним розташуванням та якістю, дії інфляцій­них чинників тощо; 2)додаткові грошові витрати, що по­в'язані з відновленням, реконструкцією, модернізацією об'єкта. Отже, угоди з об'єктами нерухомості — це не звичайне переміщення і кінцеве споживання товару, а рух капіталу, що приносить дохід.

2. Приналежність деяких видів споживчої нерухомості до групи дохідної (недохідної) має суб'єктивний характер, зумовлений, особливостями функціонування конкретного об'єкта; у динаміці можливий перехід об'єктів із категорії дохідної неру­хомості у категорію недохідної, і навпаки. У дійсності не будь-який об'єкт нерухомості переходить у категорію дохідної нерухомості, і вартість не будь-якого об'єкта нерухомості зростає із часом. Однак та обставина, що за такої системи суспільних від­носин будь-який об'єкт нерухомості має здатність перетворюва­тися на капітал, трансформує будь-який об'єкт нерухомості на інвестиційний товар. Отже, особливістю будь-якого об'єкта не­рухомості, як відзначає О. Гриценко, є те, що він дохідний не лише реально, але й потенційно[46]. Це означає, що "... житлові будинки, які займають власники, належать до інвестиційних товарів навіть у тому разі, коли житлові будинки не здаються в оренду (бо вони можуть бути здані в оренду з метою отримання грошового доходу)"[47], а "витрати на придбання житла за своєю природою є інвестиційними витратами навіть у тому випадку, коли житло купується для проживання власника"[48].

3. Висока матеріало- і капіталомісткість об'єктів нерухомості означають, що для їх будівництва і реалізації необхідні значні вкладення коштів, які мають бути завчасно нагромаджені. Отже, потреба у значному обсязі капіталу для виході на ринок нерухомості та тривалий період його обігу обумовлюють неможливість фінансування об'єктів нерухомості з поточних доходів і визначають необхідність заощаджень, які виступають джерелом інвестицій. Тому в системі націоналці них рахунків витрати на житлове будівництво і придбання житла включають не у кінцеві споживчі витрати домогосподарств, а відносять до складу валових приватних внутрішні інвестицій[49].

4. Витрати, пов'язані з покращенням житлових умов необхідно вважати інвестиціями в людський капітал. Так, К. Макконнелл і С. Брю визначають інвестиції в людський капітал як "будь-яку дію, яка сприяє зростанню кваліфікації і... продуктивності праці працівників". І далі: "Витрати, які сприяють зростанню продуктивності праці, можна розглядати як інвестиції, або поточні витрати, які здійснюються у розрахунку, що вони будуть багаторазово компенсовані зрослим пото­ком доходів у майбутньому"[50]. Вони виділяють три види інвес­тицій у людський капітал: 1) витрати на освіту; 2) витрати на охорону здоров'я, які, зокрема, містять витрати на покращен­ня житлових умов; 3) витрати на мобільність, пов'язані з міг­рацією працівників з місць із відносно низькою продуктив­ністю у місця з відносно високою продуктивністю[51].

5. Фінансування об'єктів споживчої нерухомості забезпе­чує соціальний ефект, який є одним із результатів інвестицій­ного процесу. Об'єкти житлової нерухомості, що становлять найбільшу частку у групі споживчої нерухомості, "складають основу життя суспільства, визначають щабель його розвитку і благополуччя людей, стимулюють його прогрес"[52]. Підвищення рівня забезпеченості населення житлом сприяє покращенню здоров'я, зростанню тривалості життя, підвищенню працездатності населення та зростанню ефективності суспіль­ного виробництва. Тому, не зважаючи на те, що об'єкти нерухомості споживчого призначення задовольняють у своїй переважній більшості непродуктивні потреби, вони мають зв'язок із суспільним відтворенням, який виявляється у кінцевому рахунку (підвищення продуктивності праці, зростання ВВП, національного доходу тощо). Це дає змогу розглядати нерухо­мість споживчого призначення як інвестиційний товар, а витрати, що пов'язані з фінансуванням об'єкта споживчої нерухомості, — як інвестиції. У цьому контексті В. Жданов і І.Тимофєєв зазначають, що житловий іпотечний кредит також Необхідно класифікувати як інвестиційний, бо останній не приносить прямого доходу (прибутку), який є важливим ат­рибутом і характеристикою інвестицій, але виступає "важли­вім фактором повноцінного відтворення робочої сили та дійо­вим спонукальним мотивом до високоефективної праці"[53].

Отже, інвестиційні властивості споживчої нерухомості при­сутні навіть у випадку відсутності у її власника мотивів дохід­ного використання, бо "інвестиційна природа нерухомості піп ходиться у її прихованому вигляді, походить з основ її еко­номічної сутності"[54], тому всі операції та послуги, що здійсню­ються з нерухомістю, мають інвестиційний аспект. Звідси: об'єкти нерухомості споживчого призначення виступають об'єктами реальних інвестицій, а нерухомість у цілому — має інвестиційну природу. Це виводить на розуміння іпотечного кредиту як форми інвестицій, у зв'язку з чим іпотечний капі­тал та іпотечний ринок набувають інвестиційного характеру, який виступає як одна з їх визначальних рис, притаманна їм особливість.

У такому контексті іпотечний капітал постає як сукупність економічних відносин з приводу зворотного перерозподілу тимчасово вивільнених із процесу відтворення грошових засобів і їх інвестування в об'єкти нерухомості; іпотечний і кредит — як економічні відносини між позичальником і кре­дитором з приводу інвестування вартості, що надана у позику під заставу нерухомості; іпотечний ринок — як механізм реалізації іпотечних фінансових відносин в інвестиційній сфері.

Висновок про інвестиційний характер іпотечного ринку та розуміння іпотечної позики як форми інвестицій дає мож­ливість розширити уявлення про рушійну силу іпотечного кредитування через розкриття механізму впливу інвестицій на обсяги виробництва, рівень зайнятості і цін у системі рин­кових відносин. Під час дослідження питань ефективності функціонування іпотечного ринку на макрорівні вивчається економічний ефект, що виходить за межі конкретного інвес­тиційного проекту і виявляється в результаті впливу суми іпотечних кредитів, які надані у країні протягом певного періоду.

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 95; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!