Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (R) – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации (R).

Определение (R) осуществляется следующими методами:

- метод прямого сопоставления (анализ сравнительных продаж);

- метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

- метод связанных инвестиций – земли и здания;

- кумулятивный метод;

- метод Эллвуда;

- техника остатка.

Метод прямого сопоставления основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

(1.7)

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямого сопоставления – наиболее простой способ расчета ставки капитализации и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала (У_КР) к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1– У_КР).

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

Размеры ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала можно представить следующим образом.

Составляющая заемного капитала = R_КР * У_КР. (1.8)

Составляющая собственного капитала = R_СОБ.К (1–У_КР),

где R_КР – ипотечная постоянная;

R_СОБ.К – ставка капитализации собственного капитала;

У_КР – доля заемного капитала;

(1– У_КР) – доля собственного капитала.

R_ОБЩ равна сумме указанных составляющих:

R_ОБЩ = R_КР * У_КР + R_СОБ.К (1– У_КР).

Метод связанных инвестиций – земли и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций – земли и здания – заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации (R_ОБЩ) по данному методу производится по следующей формуле:

R_ОБЩ = С_ЗЕМЛИ * R_ЗЕМЛИ + С_ЗДАНИЯ * R_ЗДАНИЯ, (1.9)

где: С_ЗЕМЛИ – стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

R_ЗЕМЛИ – ставка капитализации для земли;

С_ЗДАНИЯ – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

R_ЗДАНИЯ – ставка капитализации для здания.

Кумулятивный (или суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.

Процентная ставка рассчитывается путем суммирования:

- безрисковой ставки дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации);

- поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску;

- поправки на риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер этой поправки может быть в диапазоне 1–5%;

- поправки на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Основными недостатками вышеприведенного метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Член института оценки США Л. Эллвуд предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, обеспечивающие использование своей модифицированной формулы:

(1.10)

где: R_ОБЩ – общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;

R_СОБ.К – ставка дохода на собственный капитал, включающий доход на инвестиции и доход на возврат капитала.

– часть общей стоимости имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита;

R_{ИПОТЕКИ} – ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотечному кредиту);

a – величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде в (%);

b – величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде в (%);

R_ФОНДА – коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал для прогнозируемого периода –владения объектом недвижимости.

Техника остатка

Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Расчет стоимости собственности с применением техники остатка выполняется в следующей последовательности:

- определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

- определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

- определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

- определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Пример. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли – 300 000 у.д.е.; ЧОД – чистый операционный доход – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%; для здания – 15%.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.

Таблица 1.16

Метод прямой капитализации (МПК) применяется в тех случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Однако, с течением времени доходность объекта может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтированных денежных потоков (МДДП), в основе которого лежит понятие сложного процента.

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 77; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!