Метод прямой капитализации

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

- доход от эксплуатации недвижимости;

- доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода – оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

- величины будущих доходов;

- периода получения доходов;

- времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V * R, (1.3)

где I – доход;

V – стоимость объекта;

R – ставка капитализации.

Из этого в свою очередь следует:

V = I / R. (1.4)

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

- Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж);

- Метод прямой капитализации;

- Метод дисконтированных денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматриваться как разновидность метода сравнения продаж – МСП).

Например, есть следующие данные:

Таблица 1.15

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5.5), медианное – середина ряда – (5.5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на ВРМ:

V = R * ВРМ. (1.5)

Методы прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (R). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить ЧОД от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом (ЧОД) от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого дохода от использования объекта

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные (проектные или рыночные) удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плату за 1 место стоянки автомашины в данном месте).

Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность.

Затем из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставление услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят:

- заработная плата и премии обслуживающего персонала;

- социальное страхование работников;

- коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.);

- расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерные коммуникации, телефоны и пр.);

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- банковские услуги;

- транспортные расходы.

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например, для объекта недвижимости, кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Следует отметить, что расходы на капитальный и текущий ремонты оцениваемого объекта не включаются в данный перечень расходов, т.к. они входят в состав амортизационных отчислений.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание домов, например, проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждения управляющим.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договоры и другие бухгалтерские документы. Ниже приведен пример расчета чистого дохода, в состав которого входят в основном две составляющие – прибыль, полученная от использования оцениваемого объекта, и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

Пример расчета чистого дохода (в усл. ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию

1. Выручка от использования фондов (без налога на добавленную стоимость).

2. В том числе выручка от основного вида деятельности (валовая выручка) от сдачи офисного здания в аренду (500 усл.ед. * 500 м² = 250 000).

3. Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

- за пользование автостоянкой 3 000;

- от торговых точек 2 000;

- от использования средств связи 5 000.

4. Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260 000.

5. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13 000.

6. Действительная (или эффективная) выручка 247 000.

7. Расходы.

8. Постоянные расходы:

- страхование имущества от пожара (1,67% от стоимости фондов) 25 000;

- амортизационные отчисления (2% стоимости фондов) 30 000.

9. Итого постоянные расходы 55 000.

10. Эксплуатационные расходы:

- Заработная плата управляющему 6 000;

- Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, сантехника, уборка и пр.) 10 000;

- Заработная плата работников (охранники, гардеробщика, сантехника, электрика) 10 000;

- Социальное страхование работников (39% фонда заработной платы работников) и транспортный налог (1% фонда заработной платы) 6 400;

- Транспортные расходы 10 000;

- Прочие расходы 10 000;

- Накладные расходы 15 000;

- Банковские платежи 1 000.

11. Итого эксплуатационные расходы 68 400.

12. Резервы – замена сантехнического оборудования, мебели и другого имущества) 5 000.

13. Итого резервы: 5 000.

14. Общие расходы: 128 400.

15. Прибыль от реализации: 118 600.

16. Действительная прибыль 92 235.

17. Чистая прибыль = Действительная прибыль –
Налог на прибыль (если собственник – юридическое лицо), либо Налог на доход (если собственник – физическое лицо).

18. Чистый доход = Чистая прибыль + Амортизационные отчисления.

Действительная прибыль =
Прибыль от реализации продукции (работ, услуг) – Внереализационные расходы (26 235).

Внереализационные расходы:
налог на имущество (1,5% от стоимости имущества) 22 500;

налог на образование (1% от фонда зарплаты) 160;

налог на жилье и соцкультбыт (1,5% действительной выручки) 3 705.

Определение чистого операционного дохода (ЧОД) – операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтированных денежных потоков (МДДП).

Метод прямой капитализации (МПК) предполагает использование формулы:

V = ЧОД / R, (1.6)

где V – стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

- определить величину ставки капитализации;

- применить формулу.

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 73; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!