Механізм реалізації . Прав на землю 11 страница

Після засвідчення факту державної реєстрації договір орен­ди реєструється у Книзі записів державної реєстрації догово­рів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Дер­жавна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.

Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі

юридичні наслідки:

по-перше, договір набирає чинності після державної реєс­трації, оскільки його державна реєстрація є офіційним виз­нанням і підтвердженням державою факту виникнення пра­ва оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою пра­вові наслідки, передбачені статтями 211—212 ЗК України.

Певною специфікою характеризується укладення догово­ру оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону Укра­їни «Про оренду землі» встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай)² у недержавному сільськогос­подарському підприємстві, можуть передавати в оренду від­повідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського

¹ Урядовий кур'єр. — 2003. — 20 лютого.

² Земельна частка (пай) — це оцінена у грошовому виразі та визначена
в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну влас­
ність сільськогосподарських угідь недержавного сільськогосподарського
підприємства, яка визначає рівновелику частку участі члена підприємства
в земельному пайовому фонді господарства і може бути у встановленому
чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у
самостійну земельну ділянку. Див.: Носйс В., Коваленко Т. Щодо правової
природи земельної частки (паю) / / Право України. — 2000. — № 3. — С. 53.

використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України «Про орен­ду землі», визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як зе­мельна частка (пай) не передбачає.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) мож­лива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказуєть­ся (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвід­чує право володіти, користуватися і розпоряджатися земель­ною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього по­ложення, зазначивши у Перехідних положеннях, що серти­фікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалі­зації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про затверджен­ня Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений поря­док реєстрації цих договорів.

Припинення договору оренди земельної ділянки здійсню­ється за наявності передбачених законом підстав: закінчен­ня терміну, на який було укладено договір; розірвання дого­вору оренди згідно зі ст. 28 Закону; одержання орендарем зе­мельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Зе­мельним кодексом України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у поряд­ку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного до­говору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної осо­би—орендаря.

Наслідком припинення договору оренди земельної ді­лянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві зе­мельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокре­ма: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримуван­ня земельної ділянки унеможливлює її використання за ці­льовим призначенням.

У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділян­ки, або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднен­ня, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві запо­діяну шкоду.

ГЛПВП 8

ОБМЕЖЕННЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

§ 1. Поняття та класифікація обмежень прав на землю

Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно об­межується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди пра­вам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Ме­жі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони зе­мель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.

Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладен­ня на суб'єктів такого права Додаткового обов'язку щодо вчи­нення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчу­женням земельних ділянок.

Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дією в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного ко­дексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяжен­ня) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім то­го, в окремих випадках Земельний кодекс України передба­чає можливість встановлення обмеження прав на землю за

рішенням суду. Отже, за способом встановлення обмежен­ня прав на землю поділяються на обмеження, які встановле­ні: 1) законом; 2) договором; 3) судом. Прикладом встановле­ного законом обмеження прав на землю є заборона набуття іноземцями у власність земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення (статті 81—82 ЗК). Що стосується дого­вору, то, наприклад, договором оренди землі може бути вста­новлена заборона на передачу земельної ділянки в суборенду. Нарешті, за позовом власника чи користувача однієї земель­ної ділянки суд може заборонити певну діяльність власника сусідньої земельної ділянки, якою завдається неприпусти­мий вплив (ст. 103 ЗК). Така заборона являтиме собою обме­ження прав на використання земельної ділянки.

Крім способу встановлення, обмеження прав на землю розрізняються за об'єктом обмеження. За цим критерієм обмеження прав на землю поділяються на обмеження щодо певних суб'єктів та обмеження щодо певних земель. Так, Зе­мельний кодекс України, закріпивши безоплатну приватиза­цію земельних ділянок громадянами України, одночасно за­боронив безоплатну передачу у власність земельних ділянок іноземним громадянам та особам без громадянства. Однак, частіше дія обмежень прав на землю поширюється не на суб'єктів земельних прав, а на їх об'єкти, тобто на певні види земель, наданих громадянам у власність чи користування. Так, згідно зі ст. 114 ЗК, навколо об'єктів, які є джерелами ви­ділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шу­му, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, елек­тронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, створюють­ся санітарно-захисні зони з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. В зв'язку з цим у ме­жах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та ін­ших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Особливим видом обмеження прав на землю, дія якого «прив'язана» до землі, є обтяження земельної ділянки. Обтя­ження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земель­ної ділянки є використання її в якості об'єкта застави (іпоте­ки), при якій встановлюються обмеження щодо розпоряд-

ження земельною ділянкою її власником на період до вико­нання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язан­ня. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.

Важливе значення має термін дії встановленого відповід­но до чинного законодавства обмеження прав на землю. За цим критерієм вони класифікуються на постійні та тим­часові. До постійних обмежень прав на землю належать ті з них, термін дії яких не визначений. Прикладом постійно ді­ючого обмеження прав на землю можна назвати заборону для громадян та юридичних осіб самостійно змінювати ці­льове призначення наданих їм у власність або в користуван­ня земельних ділянок (ст. 20 ЗК). Така зміна може здійснюва­тися лише на підставі рішення відповідного органу влади. Тимчасовими вважаються ті обмеження прав на землю, тер­мін дії (закінчення) яких чітко визначений законом, догово­ром або судом. Так, до тимчасових обмежень прав на землю належить заборона на відчуження до 1 січня 2005 р. земель­них ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Саме таке обмеження прав власників відповідних земельних ділянок передбачене п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Встановлене відповідно до чинного законодавства обме­ження прав на землю може мати правову форму заборо­ни чи додаткового обов'язку. Заборона на вчинення дій щодо володіння, користування та розпорядження земельни­ми ділянками — найбільш поширений вид обмежень прав на землю. Забороняючи певні дії щодо землі, законодавець чіт­ко визначає межі дозволеної поведінки суб'єктів, земельних відносин. Власники земельних ділянок та землекористувачі, володіючи та користуючись ними, не мають права самовіль­но здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Такі дії без отримання спеціального доз­волу на те органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, заборонені (ст. 168 ЗК). Однак, з точки зору нормотворчої техніки, в ряді випадків встановлення певного обмеження прав на землю доцільніше здійснювати не шляхом введення заборони на вчинення пев-

них дій, а шляхом покладення на суб'єкта земельних відно­син певних обов'язків щодо володіння, користування чи роз­порядження земельними ділянками. Причому, мова йде не про загальні обов'язки, дотримання яких є обов'язковим для всіх власників землі та землекористувачів (статті 90, 96 ЗК). Зазначені обов'язки є елементом правового режиму земель в Україні, а не обмеженнями прав власників землі та землеко­ристувачів. Обмеженням прав на землі можна вважати лише додаткові обмеження прав власників та користувачів земель­них ділянок, які введені саме з метою обмеження прав на землю певної категорії суб'єктів земельних прав. Так, обме­женням прав на землю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб слід вважати покладення на них обов'язку відчуження протягом року земельних ділянок сільськогоспо­дарського призначення, набутих ними у спадщину шляхом спадкування (статті 81 і 82 ЗК).

§ 2. Обмеження прав на землю,

які випливають із права добросусідства

Право добросусідства являє собою сукупність правових норм, які регулюють відносини, що виникають між власни­ками та користувачами сусідніх (в т.ч. суміжних) земельних ділянок. Ця сфера суспільних земельних відносин вперше в історії земельного законодавства України врегульована чин­ним Земельним кодексом. Як відомо, земельне законодав­ство надає власникам та користувачам земельних ділянок свободу вибору способів та видів їх використання в межах ці­льового призначення цих ділянок. Однак, обраний власни­ком чи користувачем земельної ділянки відповідно до чинно­го законодавства спосіб та вид її використання може по-різ­ному впливати на осіб, які використовують сусідні (суміжні) земельні ділянки. Трапляються випадки, коли останні зазна­ють негативного впливу від діяльності (або бездіяльності), яку правомірно здійснює (або утримується від здійснення) власник чи користувач сусідньої ділянки. Основне положен­ня права добросусідства якраз і полягає в тому, що власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекорис-

єю юридичною природою такі права є обмеженими речови­ми правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафік­сованих потреб. При цьому власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговую­чою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного подат­ку (щодо останньої).

Залежно від мети використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) пануючої ділянки земельні серві­тути можуть бути постійними і тимчасовими. До постійних відносяться земельні сервітути, при яких одна ділянка пос­тійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольняти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних земельних сервітутів належить сервітут, на під­ставі якого здійснюється прокладка власником (користува­чем) пануючої ділянки певного лінійного об'єкта через суміж­ну (обслуговуючу) земельну ділянку. Прикладом тимчасового земельного сервітуту може бути сервітут, у рамках якого здій­снюється розташування на сусідній (обслуговуючій) ділянці власником (користувачем) пануючої ділянки будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ре­монту будинків і споруд. По завершенню будівництва чи ре­монту будівлі (споруди) дія цього земельного сервітуту припи­няється. Разом з тим, слід зазначити, що дію постійного зе­мельного сервітуту також може бути припинено.

Згідно зі ст. 99 ЗК власники і користувачі земельних діля­нок можуть вимагати встановлення таких земельних серві­тутів, як: а) право проходу і проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) пра­во прокладання і експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокла­дання на свою земельну ділянку водопроводу від чужої при­родної водойми чи через чужу земельну ділянку; ґ) право від­воду води зі своєї земельної ділянки на сусідню чи через су­сідню земельну ділянку; д) право забору води з природної во­дойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і Право проходу до природної водойми; є) право напувати свою худо­бу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право прогону худоби до природної водойми; є) пра­во прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлен­ня будівельних риштувань і складування будівельних матері-

1^

алів з метою ремонту будинків і споруд; з) інші земельні сер­вітути. Таким чином, наведений перелік видів права земель­ного сервітуту не є вичерпним. Власники та користувачі зе­мельних ділянок можуть вимагати встановлення й інших зе­мельних сервітутів.

Одним з основних правових наслідків встановлення зе­мельного сервітуту є обтяження обслуговуючої земельної ді­лянки, тобто певного обмеження прав її власника чи корис­тувача. Адже об'єктивно встановлення будь-якого земельно­го сервітуту призводить до певного зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом з тим, встанов­лення земельного сервітуту не повинне призвести до позбав­лення власника обслуговуючої ділянки жодного з його право-мочностей щодо користування чи розпорядження землею в повному обсязі. Так, із встановленням земельного сервітуту власник (користувач) обслуговуючої ділянки може бути по­збавлений права володіти чи користуватися земельною ді­лянкою лише частково. Відповідно власник (користувач) па­нуючої земельної ділянки одержує право лише на обмежене користування обслуговуючою ділянкою.

Порядок встановлення земельних сервітутів. Ініціато­ром встановлення земельного сервітуту може бути власник або користувач земельної ділянки, який має потребу у вико­ристанні суміжної (сусідньої) земельної ділянки для усунення тих недоліків його ділянки, що обумовлені її місцем розташу­вання чи природним станом. Для встановлення сервітуту власник (користувач) земельної ділянки, зацікавлений у ньо­му, повинен звернутися до власника (користувача) суміжної ділянки з проханням дати дозвіл на обмежене постійне чи тимчасове користування цією ділянкою в рамках конкретно-га земельного сервітуту.

Земельний кодекс України передбачає дві підстави вста­новлення земельного сервітуту: договір і рішення суду. Якщо власники (користувачі) двох сусідніх земельних ділянок прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, вони повинні закріпити досягнуту домовленість у договорі про встановлення земельного сервітуту. Договір укладається в письмовій формі і підписується власником (користувачем) обслуговуючої ділянки та власником (користувачем) паную­чої ділянки. Якщо власники (користувачі) сусідніх ділянок не

прийшли до згоди щодо встановлення земельного сервітуту, то в такому випадку власник (користувач) пануючої земель­ної ділянки як зацікавлена сторона повинен звернутися до суду із заявою про встановлення земельного сервітуту. Рі­шення суду про задоволення заяви є підставою для встанов­лення земельного сервітуту.

Як передбачено ст. 100 ЗК, моментом виникнення права земельного сервітуту, тобто моментом, коли у власника (ко­ристувача) пануючої земельної ділянки виникає право вико­ристовувати обслуговуючу земельну ділянку в рамках чи то­го іншого земельного сервітуту, є державна реєстрація дого­вору про встановлення земельного сервітуту чи рішення суду про встановлення земельного сервітуту органом, на який покладене здійснення державної реєстрації прав на землю.

Юридична природа земельного сервітуту. Право зе­мельного сервітуту — це право, об'єктом якого є конкретна обслуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (ко­ристувач) конкретної пануючої ділянки. Тому право земель­ного сервітуту не є особистим правом. Воно тісно зв'язано з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. При переході права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою до нового власника (користувача) до ос­таннього переходить і право на обмежене користування обс­луговуючою земельною ділянкою відповідно до встановлено­го земельного сервітуту.

Земельний сервітут завжди встановлюється в інтересах власника (користувача) пануючої земельної ділянки. Тому пра­во земельного сервітуту—це суб'єктивне право винятково осо­би, що є власником чи користувачем пануючої земельної ді­лянки. З цього випливає, що особа, в інтересах якої встановле­ний земельний сервітут, не має права на відчуження земельно­го сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правово­го договору чи іншим способом. Тому договір про відчуження земельного сервітуту визнається недійсним з моменту його ук­ладення. Разом з тим, право земельного сервітуту може перей­ти до іншої особи у випадку придбання нею права власності чи права користування пануючою земельною ділянкою.

Встановлення земельного сервітуту є обтяженням земель­ної обслуговуючої ділянки. Тому за загальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на одержання

від особи, в інтересах якої встановлений земельний сервітут, компенсації за незручності, викликані обтяженням його ді­лянки земельним сервітутом. Виключення з цього правила можуть бути встановлені законом.

У ряді випадків встановлення земельного сервітуту може мати своїм наслідком не тільки обтяження обслуговуючої зе­мельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав його власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільовим призначенням. При цьому, якщо встановлення земельного сервітуту призводить до такого обмеження прав власника (користувача) обслуговуючої земельної ділянки, при якому він зазнає певних збитків, то такі збитки підляга­ють відшкодуванню власнику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки в повному обсязі. Збитки, заподіяні влас­нику (користувачу) обслуговуючої земельної ділянки вста­новленням земельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтересах якої він встановлений.

Припинення земельних сервітутів. Земельний кодекс України (ст. 102) містить вичерпний перелік підстав припи­нення дії земельних сервітутів. Однак, настання таких під­став не тягне за собою автоматичного припинення дії серві­туту, а є лише підставою для скасування його державної реєс­трації. Після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.

Таким чином, безумовними підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту є:

а) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сер­
вітуту, в інтересах якого він встановлений, і власника (ко­
ристувача) обслуговуючої земельної ділянки. Мова йде про
випадки придбання у власність чи отримання у користуван­
ня власником земельної ділянки, що є пануючою, суміжної ді­
лянки, яка виступає обслуговуючою, і навпаки — придбання у
власність чи отримання у користування власником обслуго­
вуючої земельної ділянки суміжної ділянки, яка є пануючою;

б) відмова особи, в інтересах якої встановлений земель­
ний сервітут, від користування сервітутом. Особа, в інте­
ресах якої встановлений земельний сервітут, у будь-який час
може відмовитися від нього шляхом подачі до органу держав­
ної реєстрації прав на землю відповідної письмової заяви;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту.
У разі прийняття такого рішення суд повинен направити його

до органу державної реєстрації прав на землю для внесення від­повідних змін до державного реєстру прав на нерухоме майно;

г) закінчення терміну, на який був встановлений земель­
ний сервітут. Йдеться про тимчасові земельні сервітути,
термін дії яких зазначений у договорі про встановлення зе­
мельного сервітуту чи в рішенні суду. Будучи зареєстровани­
ми в органах державної реєстрації прав на землю, такі серві­
тути втрачають дію після закінчення терміну їхньої дії;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років. Встановлення земельного сервітуту завжди пов'язане з обмеженням прав власника чи користувача обслуговуючої земельної ділянки. Тому невикористання сер­вітуту протягом щонайменше 3-х років свідчить про відсут­ність інтересу в ньому з боку власника пануючої земельної ді­лянки, що може бути обумовлено необґрунтованістю вста­новлення земельного сервітуту або ж відпадінням потреби в користуванні ним. Скасування земельного сервітуту в цьому випадку здійснюється за ініціативою власника обслуговую­чої земельної ділянки як зацікавленої у цьому особи. Він по­винен подати до органу державної реєстрації прав на землю відповідну заяву;

д) порушення власником (користувачем) панівної земель­
ної ділянки умов користування сервітутом. При встанов­
ленні земельного сервітуту чітко визначаються межі (умови)
користування власником (користувачем) пануючої земельної
ділянки певною частиною обслуговуючої ділянки. Власник
(користувач) пануючої ділянки не має права в односторон­
ньому порядку змінювати умови земельного сервітуту. Якщо
ж він допускає відхилення від умов встановленого сервітуту,
то він порушує умови користування цим сервітутом. Факт
порушення повинен бути підтверджений рішенням суду, як­
що особа, в інтересах якої він був встановлений, заперечує
факт допущення нею зазначеного порушення. Скасування
земельного сервітуту здійснюється органом державної реєс­
трації прав на землю.

Крім безумовних підстав припинення дії земельного серві­туту ч. 2 ст. 102 ЗК України закріплює підстави, наявність яких створює можливість припинення в судовому порядку дії земельного сервітуту на вимогу власника (користувача) зе­мельної ділянки, щодо якої встановлено цей сервітут. До умов­них підстав припинення дії земельного сервітуту належать:

а) припинення підстав встановлення земельного серві­
туту. Припинення підстав встановлення земельного серві­
туту може проявлятися в усуненні недоліків пануючої зе­
мельної ділянки, які компенсувалися (усувалися) шляхом на­
дання її власнику (користувачу) права обмеженого користу­
вання сусідньою (обслуговуючою) земельною ділянкою.
Прийняте судом рішення про скасування земельного сервіту­
ту у зв'язку з припиненням підстав його встановлення, нап­
равляється органу, що здійснює державну реєстрацію прав
на землю, для ухвалення відповідного рішення;

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 53; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!