Механізм реалізації . Прав на землю 10 страница

призначенням, притягуються до адміністративної відпові­дальності.

Своєчасна сплата земельного податку постійними земле­користувачами — це їх самостійний обов'язок, оскільки згід­но ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є плат­ним. Своєчасність сплати земельного податку означає, що він має бути сплачений у строки, визначені Законом України «Про плату за землю».

Обов'язок землекористувачів додержуватися правил доб-росусідства випливає з вимог, закріплених статтями 103— 109 ЗК України.

Обов'язок підвищувати родючість грунтів та зберігати ін­ші корисні властивості землі стосується перш за все землеко­ристувачів, які використовують землі сільськогосподарсько­го призначення.

Обов'язок землекористувачів своєчасно надавати від­повідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів пов'язаний з тим, що згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру (п. 17) від 12 січня 1993 р.¹, вони щорічно у вста­новлені строки повинні подавати уповноваженим орга­нам звіти про зміни, що відбулися у складі земель, які пе­ребувають у користуванні. Особи, винні у перекрученні даних про стан земель, розміри та кількість земельних ді­лянок, відповідно до ст. 211 ЗК України притягуються до відповідальності.

Використовуючи земельну ділянку, землекористувач зо­бов'язаний зберігати геодезичні знаки, протиерозійні спору­ди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розта­шовані на земельній ділянці чи в її межах. Цей обов'язок випливає з положень законів України «Про топографо-геоде­зичну і картографічну діяльність» від 23 грудня 1998 р.², «Про меліорацію земель» від 14 січня 2000 р.³ та Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р А

¹ Зібрання постанов Уряду України. — 1993. — № 3. — Ст. 55.

² Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 5—6. — Ст. 46.

³ Там само. — 2000. — № 11. —Ст. 90.

⁴ Офіційний вісник України. — 1999. — № 29. — Ст. 85.

§ 5. Припинення права землекористування

У процесі здійснення суб'єктивного права землекористу­вання можливе його припинення, яке може настати за ба­жанням землекористувача або у примусовому порядку.

Підстави припинення права користування земельною ді­лянкою передбачені в ст. 141 ЗК України. Так, за бажанням землекористувача його право на використання земельної ді­лянки припиняється в результаті добровільної відмови від цього права та припинення діяльності державних чи кому­нальних підприємств, установ та організацій. У всіх інших випадках право землекористування припиняється у приму­совому порядку за наявності таких підстав: вилучення зе­мельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодек­сом; використання земельної ділянки способами, які супере­чать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата зе­мельного податку.

Самостійне місце серед підстав припинення права землеко­ристування посідають ті з них, які пов'язані з порушенням зем­лекористувачами норм земельного законодавства: викорис­тання земельної ділянки способами, які суперечать екологіч­ним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.

Більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовни­ми, тому що за наявності їх право землекористування підля­гає обов'язковому припиненню.

Разом з тим, деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування, тобто є умовними. Так, використання земельних ділянок з порушенням земель­ного законодавства ще не тягне за собою безумовного припи­нення земельних прав. Стаття 144 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених порушень. І лише -при неусуненні порушень земельного законодавства у кож­ному окремому випадку право постійного користування зе­мельною ділянкою може бути припинено за рішенням компе­тентного органу.

Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою — це результат самостійного волевияв­лення землекористувача, пов'язаного з відпаданням потреби

в земельній ділянці. Волевиявлення юридичної особи має бу­ти оформлено у відповідній формі — письмовій заяві, яка ад­ресується власникові земельної ділянки. Добровільна відмо­ва може бути реалізована і мати правове значення у разі, як­що її прийняв власник земельної ділянки, який на підставі прийнятого рішення повідомить про це органи державної ре­єстрації.

Припинення діяльності державних чи комунальних під­приємств, установ та організацій — самостійна підстава при­пинення права постійного землекористування. Юридична особа може припиняти свою діяльність у результаті передачі всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступникам¹ або внаслідок ліквідації у по­рядку, передбаченому цивільним законодавством. ПриііИ-нення її діяльності пов'язується з внесенням до Єдиного дер­жавного реєстру відповідного запису. Обставини, що зумов­люють припинення діяльності юридичної особи, можуть бу­ти різні (наприклад, досягнення поставлених цілей). Не роз­глядається як припинення юридичної особи її перетворення, тобто зміна організаційно-правової форми.

У всіх інших випадках припинення діяльності зазначених юридичних осіб безумовно припиняє і їх право землекорис­тування.

Згідно зі ст. 24 ЗК України у разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням; від­повідного органу виконавчої влади або органу місцевого са­моврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.

Специфічною підставою припинення права користування земельною ділянкою є вилучення її у випадках, передбачених Земельним кодексом. Таке вилучення здійснюється для сус­пільних та інших потреб за рішенням органів державної йла-ди та органів місцевого самоврядування у порядку, встанов­леному ст. 149 ЗК України. Названа норма визначає систему

¹ Припинення юридичної особи може здійснюватися у формі здаптя, приєднання та поділу. Не можна розглядати як спосіб припиненню Іюри-дичної особи виділення, тобто перехід частини майна, прав та обо&'^зків юридичної особи до однієї або кількох новостворюваних юридичних осіб.

органів, уповноважених вилучати земельні ділянки для зазначених цілей¹ та підкреслює, що вилучення земельних ділянок проводиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.

Вилучення земель має проводитися з додержанням вста­новлених законом вимог, у тому числі з відшкодуванням збит­ків. Відшкодовуються збитки органами виконавчої влади, ор­ганами місцевого самоврядування, підприємствами, устано­вами та організаціями, яким надаються у користування зе­мельні ділянки, що вилучаються. Розміри таких збитків визначають комісії, створені Київською і Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, вико­навчими комітетами міських (міст обласного значення) рад згідно з правилами, встановленими ст. 157 ЗК України і По­рядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабі­нету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284², який діє у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.

Порядок припинення права постійного користування землею врегульовано Земельним кодексом³.

¹ Органами, що мають право вилучати земельні ділянки із земель
державної і комунальної власності, є Кабінет Міністрів України, Рада мі­
ністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації,
сільські, селищні, міські ради.

² Зібрання постанов уряду України. — 1993. — № 10. — Ст. 193.

³ Докладніше про це див. у главі 10.

ГЛПвЙ 7

.право оренди землі

§ 1. Поняття та юридичні ознаки оренди землі

У процесі проведення в Україні земельної та аграрної ре­форм важливого значення набуває така форма землевико-ристання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.

Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонуван­ня і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, зе­мельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне зако­нодавство про оренду земель.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 «Право оренди земельної ділянки» ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законо­давство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України «Про оренду землі». Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організацій­ні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.

На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний меха­нізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, пос­танова Кабінету Міністрів України «Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р., Ти-

повий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.

Стаття 3 Закону України «Про оренду землі» визначає орен­ду землі як «засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки по­няття оренди земель: це виключно договірна форма викорис­тання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її части­ною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є плат­ним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда пе­редбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом орен­ди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з ме­тою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (на­приклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і до­даткові ознаки цього правового інституту. По-перше, орен­да — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендо­давцями земельних ділянок є держава, територіальні грома­ди, громадяни та юридичні особи України. У той же час згід­но зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іно­земні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відпо­відно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орен-

дар земель набуває право власності на одержану з орендова­них земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не по­винна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орен-додавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та ко­ристування іншій особі—орендареві за плату для здійснення пе­реважно підприємницької або іншої діяльності з привласнен­ням останнім одержаної продукції і доходів.

§ 2. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення

Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх ви­користання.

Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподар­ського призначення, необхідно встановити її специфічні озна­ки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Ос­новні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподар­ського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, три­валий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.

Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сіль­ськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.

Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарсько­го призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського при­значення для ведення товарного сільськогосподарського ви­робництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:

1) установчими документами юридичної особи має бути
передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення
товарного сільськогосподарського виробництва;

2) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію
або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження
права громадян на оренду земельних ділянок для ведення то­
варного сільськогосподарського виробництва здійснюється
за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної
районною державною адміністрацією (виконавчим органом
місцевого самоврядування) і затвердженої районною (місь­
кою) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих
створити селянське (фермерське) господарство.

Безпосереднє використання земель сільськогосподар­ського призначення орендарем передбачено як для грома­дян, так і для юридичних осіб.

У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володін­ня суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником ли­ше правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.

Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення — своєрідна договірна форма сільськогоспо­дарського землекористування, зміст якої становлять строко­ве, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначе­ним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.

Як відомо, закон пов'язує формування орендних земель­них відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря мож­на р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орен­дне землекористування. Причому як перше, так і друге мож­ливе не тільки на землях сільськогосподарського призначен­ня, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землеко­ристування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.

Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земель­ними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.

Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землеко­ристування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.

Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, — є концесія¹.

Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визна­чаються Законами У країни «Про концесії» від 16 липня 1989 р.², «Про концесії на будівництво та експлуатацію авто­мобільних доріг» від 14 грудня 1989 р.³, Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяль­ності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.

Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладен­ням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди⁴.

Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України «Про концесії», ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення кон­цесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір

¹ Концесія — це надання з метою задоволення суспільних потреб
уповноваженим органом виконавчої влади або органом місцевого само­
врядування на підставі концесійного договору на платній та строковій ос­
нові юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності)
прав на створення (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом
концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприєм­
ницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення
(будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також май­
нової відповідальності й можливого підприємницького ризику.

² Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 41. — Ст. 372.

³ Там само. — 2000. — № 3. — Ст. 21.

⁴ Карахаш 1.1. Право землекористування та його види. — Земельне
право України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного, 1.1. Каракаша — К.:
Істина. — 2003. — С. 107—109.

оренди останньої або акт про надання її у користування до­даються до концесійного договору. Разом з тим не виключа­ється можливість використання концесіонером земельної ді­лянки, яка перебуває у власності громадянина або юридич­ної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визна­чаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомо­більні дороги загального користування та ін.).

Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постано­вою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.)¹. До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України — м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ—Ковель протяжністю 228 км та ін.

§ 3. Договір оренди земельної ділянки

Основним документом, який регулює відносини між орен­додавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди зе­мельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провід­ну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки — це юридично офор­млена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тим­часове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умо­ви раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділян­ки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер виз­начається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

¹ Офіційний вісник України. — 2003. — № 17. — Ст. 765.

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекорис­тування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовле­но особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийня­то виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.

Згідно із Законом «Про оренду землі» (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індек­сація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перег­ляду); цільове призначення, умови використання і збережен­ня якості земельної ділянки; умови повернення земельної ді­лянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відріз­няються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право влас­ності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на по­вернення її по закінченні строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбаче­ні законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.

Договір оренди земельної ділянки — це угода, у якій сторо­ни визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укла­дення, передбаченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систе­му визначених законодавством заходів, додержання і вико­нання яких є обов'язковими для породження договором юри­дично значимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земель­ної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних за-

садах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; не­обхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або біль­ше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відпо­відні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладен­ня договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організацій­ний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ді­лянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним осо­бі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений тер­мін, розробляється проект відведення земельної ділянки, як­що вона передається в оренду зі зміною цільового призначен­ня або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань зе­мельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на ви­користання земельної ділянки та звірки плану земельної ді­лянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди зе­мельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земель­ної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти ро­ків. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає но­таріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передба­ченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвер­дження Порядку державної реєстрації договорів оренди зем­лі» від 25 грудня 1998 р.

Указом Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, не-

рухомого майна та прав на них у складі державного земель­ного кадастру» від 17 лютого 2003 р.¹ на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєс­трації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).

Дата добавления: 2017-02-01; Просмотров: 64; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!