Тема 5. Основные положения теории оценки

1. Понятия «стоимость» и «цена».

2. Виды стоимости.

3. Рыночная стоимость объектов недвижимости.

5.1. Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент собственности, наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.

5.2. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Для правильного понимания рассматриваемой концепции необходимо отметить, что она основана на виде стоимости, не являющемся рыночным.

Согласно Международным стандартам оценки: «Рыночная стоимость есть расчетная величина — денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения». Определение рыночной стоимости предприятия (равно как и любого иного вида имущества) основано на принципе наиболее эффективного использования, которое, согласно международным стандартам, определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным и финансово осуществимым, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Если целью оценки является определение такого вида стоимости как стоимость предприятия как действующего, то принцип наиболее эффективного использования невозможно применять, так как при этом определяется не стоимость в обмене (меновая стоимость), а стоимость в использовании (потребительная стоимость) для конкретного пользователя.

Понятие стоимости предприятия как действующего (бизнеса в целом) включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент рыночной стоимости не образует. Сравним определение, данное в международных стандартах, с определениями российских стандартов.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Стоимость действующего предприятия — стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Формулировки, содержащиеся в оценочных стандартах, учитывают специфику терминологии, и определяют предприятие, как имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательской деятельности. Однако, не совсем точный перевод самого термина — стоимость предприятия как действующего (on-going-concern) приводит к неоднозначному его пониманию российскими авторами.

В концепции определения стоимости предприятия как действующего наиболее ярко получил свое выражение один из принципов оценки, связанных с эксплуатацией предприятия, — принцип вклада, который отражает определение стоимостей в использовании (потребительных стоимостей) различных видов собственности предприятия. Иными словами, посредством определения стоимости предприятия как действующего собственник может оценить вклад различных активов (групп активов) в общий показатель стоимости. Принцип вклада в теории оценки означает то, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение данного актива. Для оценки предприятия необходимо знать вклад каждого фактора производства в формирование дохода предприятия. Каждый из них должен быть оплачен (компенсирован) из доходов, создаваемых деятельностью предприятия. В табл. 1 приведены источники компенсации факторов производства.

Таблица1 - Факторы производства и источники их компенсации

Потребительная стоимость (стоимость в использовании) — стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном использовании. Этот вид стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является (без учета наиболее эффективного использования этой собственности), или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи. Потребительная стоимость собственности может совпасть с ее рыночной стоимостью лишь случайным образом. Потребительная стоимость будет выше рыночной, если предприятие смогло задействовать имущество более полезным и выгодным образом, чем типичный производитель аналогичного товара или услуг, и будет ниже, если предприятие не использует имущество с максимальной эффективностью. Потребительная стоимость может быть выше рыночной, если предприятие обладает особыми правами на производство, экстраординарными контрактами, уникальными патентами и лицензиями, особым гудвиллом и прочими нематериальными активами, которые при продаже не передаются новому владельцу. Таким образом, стоимость в использовании является мерой стоимости вклада конкретных активов в стоимость предприятия как действующего, частью которого они являются. Следует четко понимать, что стоимость в использовании активов, определяемая так же, как и стоимость предприятия как действующего для конкретного пользователя, применяется для конкретного предприятия (бизнеса), которое обладает этими активами, а не к рынку отдельного актива. Таким образом, в рамках определения стоимости в использовании актива не определяется его рыночная стоимость. Предварительным условием для оценки стоимостей в использовании является признание существующего использования данных активов конкретным пользователем на дату оценки в противоположность некоторому альтернативному использованию, к которому их можно обоснованно применять, или же использованию точно не определенным собственником. С этой точки зрения стоимость в использовании является синонимом понятий: стоимость для организации, стоимость для бизнеса или стоимость для собственника при том условии, что нет ограничений по сроку функционирования предприятия в данной отрасли, и бизнес имеет благоприятные перспективы развития. Последнее ведет к сохранению предприятия как системы, а стоимость целого всегда больше стоимостей отдельных элементов.

Эффективная стоимость — это стоимость имущества с точки зрения его настоящего владельца, равная большей из двух величин — потребительной стоимости имущества для данного владельца и стоимости реализации имущества.

Чистая стоимость реализации — расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже.

Такие виды стоимости как стоимость в использовании, эффективная стоимость, чистая стоимость реализации не получили отражения в проекте российского государственного оценочного стандарта, касающегося оценки предприятия.

При рассмотрении особенностей практического применения концепции стоимости предприятия как действующего приведенные выше виды стоимости (стоимость в использовании и эффективная стоимость) являются важной и неотъемлемой частью правильного ее понимания.

Наиболее характерные особенности концепции оценки предприятия как действующего:

· стоимость предприятия как действующего — отдельный вид стоимости, который определяет стоимость предприятия для конкретного пользователя (собственника предприятия), что отражает ее нерыночный характер;

· оценка стоимости предприятия как действующего предполагает оценку продолжающего действовать предприятия, имеющего благоприятные перспективы развития с сохранением существующего использования активов (сохранение предприятия как системы без существенного сокращения деятельности и распродажи активов по отдельности, либо иного варианта наилучшего использования);

· концепция оценки стоимости предприятия как действующего предполагает определение стоимости предприятия как действующего путем капитализации его дохода (прибыли); общий показатель стоимости при этом можно распределить (аллоцировать) по составным частям (активам) в соответствии с их вкладом в целое (определить потребительскую стоимость активов предприятия). Однако ни одна из полученных компонент сама по себе не будет выражать показатель рыночной стоимости.

Как известно, в теории оценки собственности существуют три основополагающих подхода, определения которых сформулированы в государственном оценочном стандарте: затратный, рыночный (сравнительного анализа продаж), доходный.

Очевидно, что наиболее подходящим подходом для оценки предприятия как действующего является доходный подход. Этот факт косвенно подтверждается тем, что в рамках доходного подхода используются два метода: капитализации дохода и дисконтирования будущих доходов, а в положениях руководства к применению международных стандартов оценки сформулировано следующее: «Стоимость предприятия как действующего выражает стоимость некоторого сложившегося бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли».

Очевидно, что методы затратного подхода не учитывают факт продолжающегося функционирования предприятия, его инвестиционный характер как товара, который определяется предполагаемыми будущими доходами. Методы рыночного подхода определяют рыночную стоимость бизнеса и не могут применяться при оценке стоимости предприятия как действующего, рассчитываемой для конкретного пользователя (собственника).

При применении доходного подхода необходимо учитывать такие факторы, как:

· прогнозные темпы роста и длительность периода получения прибыли;

· риск получения прогнозируемых доходов;

· изменение стоимости денег во времени.

При оценке ожидаемых доходов или прибыли должны учитываться структура капитала предприятия и положение на рынке за весь период существования, ожидаемые перспективы для предприятия, отраслевые и общеэкономические факторы.

Использование конкретного метода доходного подхода во многом определяется характером получаемого предприятием дохода. В случае если доход (прибыль) предприятия стабилен, либо есть долгосрочный, устойчивый темп роста дохода (прибыли), обычно невысокий, используется метод капитализации дохода (прибыли). При нестабильности предполагаемых в будущем доходов или существовании планов привлечения дополнительных инвестиций используется метод дисконтирования будущих доходов.

Определение стоимости предприятия как действующего предполагает последующий расчет (при необходимости) стоимостей каждого актива (группы активов), используемых в процессе функционирования предприятия. Стоимость предприятия как действующего представляет собой сумму стоимостей в использовании активов предприятия. Стоимость для бизнеса какого-либо актива измеряется меньшей из двух величин — чистых текущих затрат на замещение и эффективной стоимостью актива. Согласно международным стандартам оценки под чистыми текущими затратами на замещение понимаются наименьшие затраты на приобретение потенциала оставшейся службы актива на дату баланса т. е. для целей оценки бизнеса данный показатель характеризует стоимость замещения конкретного актива. Эта стоимость сравнивается с эффективной стоимостью актива, которая, как уже упоминалось, представляет собой большую из двух величин — стоимости в использовании актива — максимальной суммы, которую можно получить от продолжения использования и окончательной ликвидации актива, и чистой стоимости его реализации. Чистая стоимость реализации, согласно международным стандартам, есть расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже. Изложенное выше проиллюстрировано в табл. 2:

Таблица 2 - Стоимость актива для бизнеса

При таком подходе каждый актив рассматривается с точки зрения альтернативных возможностей его использования на дату оценки:

если стоимость актива для бизнеса равна стоимости актива в использовании, то принимается решение о сохранении данного актива на балансе;

если стоимость актива для бизнеса равна чистой стоимости реализации актива, собственник принимает решение о продаже актива;

если стоимость актива для бизнеса равна чистым текущим затратам на замещение данного актива, собственник заменяет этот актив на другой.

Таким образом, в ходе оценки каждого актива с точки зрения его вклада в стоимость предприятия как действующего (стоимость бизнеса в целом) происходит анализ каждого актива на предмет дальнейшего использования. Результатом анализа является либо сохранение актива на балансе, либо (в случае, если актив, рассматриваемый в качестве отдельной составляющей предприятия как действующего, не вносит вклад в общую прибыльность предприятия и потому считается избыточным относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия) рассматривается альтернативный вариант его использования (продажа, обмен, утилизация и т. п.).

Итак, при определении стоимости предприятия как действующего как суммы стоимостей в использовании активов предприятия необходимо к полученной итоговой стоимости прибавить рыночную или иную стоимость избыточных активов с альтернативным текущему вариантом использования.

Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от ценности имущества, которым обладает данное предприятие. И не только проблемы неплатежей, но и решение вопросов, связанных с материальным благополучием работников предприятия, в определенной степени зависят от ценности имущества ликвидируемого предприятия.

Однако, оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например, при финансировании предприятия должника; при финансировании реорганизации предприятия; при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; при экспертизе программ реорганизации предприятия.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных, в основном, характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчиком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки ликвидационной стоимости.

Этот вид оценки относится к так называемым активным видам, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения.

Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предприятия — это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

компания находится в состоянии банкротства или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

В настоящее время существует множество определений ликвидационной стоимости, различия между которыми достаточно существенны с точки зрения практической работы оценщика, поэтому имеет смысл привести наиболее известные из них.

В частности, чаще всего ссылаются на определение ликвидационной стоимости, данное ведущим американским оценщиком Ш. Праттом. По его мнению, она представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. При этом Пратт полагает, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной продажи его активов. С этим согласиться сложно: как показывает российская практика, раздельная распродажа активов предприятия чаще всего приводит к продаже имущества за бесценок и сопровождается выяснением отношений заинтересованных в распродаже имущества сторон в суде.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

Упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2-х лет.

Принудительная ликвидационная стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов предприятия.

Добровольная ликвидация юридического лица (предприятия) возможна по решению его участников. Основания ликвидации юридического лица по решению его участников: а) истечение срока, на который создано юридическое лицо; б) достижение цели, ради которой оно создавалось; в) признание судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов при условии, что эти нарушения носят неустранимый характер, а также по иным основаниям, которые могут определяться как усмотрением акционеров, так и указанием закона.

Законодательство не ограничивает и усмотрение участников юридического лица при определении оснований принятия решения о его ликвидации. Поэтому следует полагать, что акционеры — владельцы голосующих акций вправе в установленном порядке принять решение о ликвидации предприятия в связи с нецелесообразностью продолжения его деятельности по любым, определяемым ими причинами.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

· Берется последний балансовый отчет.

· Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов.

· Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

· Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы). Скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Если ситуация банкротства обусловлена низким уровнем управления, то корректировка полученной в результате расчетов величины ликвидационной стоимости не производится. Если же причиной банкротства явилось местоположение объекта, внешние условия, как то: общая экономическая ситуация, налоговая политика и т. п., то полученная величина ликвидационной стоимости корректируется в сторону уменьшения.

По возможности необходимо применять несколько способов оценки:

Расчет рыночной стоимости активов (метод чистых активов). Он выполняется на основе баланса на последнюю отчетную дату и желательно одновременно с инвентаризацией имущества предприятия на дату оценки. Очевидно, что степень детализации оценки будет зависеть от полноты и достоверности стоимости предоставленной в распоряжение оценщика информации. Величина ликвидационной стоимости в данном случае численно равна полученной методом чистых активов рыночной стоимости, и будет зависеть от таких факторов, как срок маркетинговых исследований и операций, который в данном случае составляет длительный период (до 18 месяцев) и затрат, связанных с маркетингом и процедурой ликвидации предприятия. Наиболее вероятными заинтересованными лицами в данном виде оценки ликвидационной стоимости будут учредители и акционеры, которые чаще всего хотят сохранить предприятие в его нынешнем виде.

Оценка ликвидационной стоимости в соответствии с «Методическими рекомендациями по ускоренному порядку применения процедур банкротства». Данный вид ликвидационной стоимости является нормативно-расчетной ликвидационной стоимостью, имеющей место в связи с плановой ликвидацией предприятия. Результатом такой оценки ликвидационной стоимости и продажи предприятия в соответствии с ней становится появление двух предприятий: одно из них остается с долгами, но без имущества, тогда как другое становится обладателем имущества, но без долгов.

Оценка ликвидационной стоимости классическим аукционным способом — путем раздельной распродажи имущества предприятия.

Дата добавления: 2014-01-06; Просмотров: 673; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!