Купля-продажа земель

Законодательное обеспечение купли-продажи земель в России осуществлялось постепенно и первоначально охватывало не все виды использования земель (см. §1). В структуре сделок купли-продажи можно выделить две составляющие: 1) продажа государственных и муниципальных земель; 2) купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами. Первая характеризует состояние первичного рынка земли, на котором происходит переход ее из государственной или муниципальной собственности в частную. Вторая – состояние вторичного земельного рынка, на котором происходит купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами между собой (также возможен возврат земель в государственную или муниципальную собственность, например, при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В соответствии с п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ являются недействительными условия договора купли-продажи, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Кроме этого, собственник земельного участка, на котором располагаются иные объекты недвижимости, может продать по своему усмотрению только земельный участок, не продавая при этом сами объекты недвижимости. В этом случае за ним (продавцом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи земельного участка. Если условия не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 Гражданского Кодекса РФ).

При приобретении прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, основной формой заключения договоров, в соответствии с действующим законодательством, являются торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Правила организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002г. Также применяются отдельные нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ.

В системе рыночных сделок с землей купля-продажа занимает особое место, т.к. именно в данной категории сделок и происходит установление реальной рыночной стоимости земель. Какие бы универсальные методы расчета ни применял оценщик, последнее слово все равно остается за рынком, который либо подтвердит, либо опровергнет полученные результаты. Кроме того, нормальное функционирование рынка купли-продажи земель является непременным условием осуществления залоговых операций с землей, т.к. кредитор должен быть уверен в своей возможности в любое время продать земельный участок в случае несвоевременного возврата кредита. Важным является также взаимодействие рынка купли-продажи и аренды земли. Складывающийся на первом уровень цен является определяющим условием при принятии решения о покупке либо аренде земельного участка: чем выше уровень, тем бóльшее число участников рынка будут вынуждены воспользоваться арендой земли.

Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 343; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!